Prof. Ulrich Keller

I. Vorkaufsrechte und verwandte Rechtsformen

1. Arten von Vorkaufsrechten

 

Rz. 202

Vorkaufsrechte lassen sich unter verschiedenen Gesichtspunkten unterscheiden:[773]

▪ nach ihrer Entstehung als rechtsgeschäftliche und gesetzliche Vorkaufrechte. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind teils dinglicher, teils schuldrechtlicher Art,
▪ nach ihrer Rechtsgrundlage als privat- und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte,
▪ nach ihrer Wirkung als dingliche und schuldrechtliche Vorkaufsrechte.[774]

Die Unterscheidung der drei Stufen (Entstehung, Vorkaufsfall, Ausübung) des Vorkaufsrechts dient dem besseren Verständnis der rechtlichen Konstruktion. Sie ist für die Beantwortung vieler Rechtsfragen hilfreich, die bei allen Arten von Vorkaufsrechten auftreten können.

[773] Eingehend auch Staudinger/Schermaier, BGB, § 1094 Rn 1 ff.; MüKo-BGB/Westermann, § 1094 Rn 7 ff.; Erman/Grziwotz, BGB, § 1094 Rn 1 ff.; Grüneberg/Herrler, BGB, § 1094 Rn 1 ff.; Meikel/Grziwotz, Einl. B 493 ff.; Bauer/Schaub/Lieder, AT C Rn 111 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1394 ff. (dingliches Vorkaufsrecht), 4108 ff. (öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte).
[774] Zur Bestellung nebeneinander BGH NJW 2014, 622 = NotBZ 2014, 251 = Rpfleger 2014, 247.

2. Verwandte Rechtsformen

 

Rz. 203

Zu nennen sind

▪ das schuldrechtliche Vorkaufrecht (§§ 463 ff. BGB; zur Sicherung durch Vormerkung siehe Rdn 53),
▪ das dinglich durch Vormerkung gesicherte Wiederkaufsrecht (siehe Rdn 54),
▪ das schuldrechtliche Wiederkaufsrecht (§§ 456 ff. BGB),
▪ das schuldrechtliche Ankaufsrecht,
▪ das Erneuerungsvorrecht (§§ 2 Nr. 6; 31 ErbbauRG),
▪ der Heimfallanspruch (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG; § 36 WEG).

II. Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB)

1. Wesen und Rechtsgrundlagen

 

Rz. 204

Das dingliche Vorkaufsrecht gewährt dem Vorkaufsberechtigten das Recht, vom Verpflichteten das belastete Grundstück zu den gleichen Vertragsbedingungen zu kaufen, zu denen der Verpflichtete es an einen Dritten verkauft hat. Rechtsgrundlagen sind §§ 1094 ff., ergänzend §§ 463 ff. BGB.

 

Rz. 205

Das dingliche Vorkaufsrecht ist eine dingliche Belastung des Grundstücks,[775] die durch Einigung und Eintragung entsteht (§ 873 BGB), auf das die §§ 889, 891 ff., 902 BGB anwendbar sind und das nach dem Abstraktionsprinzip von keinem schuldrechtlichen Grundgeschäft abhängig ist.[776]

[775] RGZ 167, 300; dazu MüKo-BGB/Westermann, § 1094 Rn 4 ff.
[776] Grüneberg/Herrler, BGB, Überbl. vor § 1094 Rn 1; Staudinger/Schermaier, BGB, Einl. zu §§ 1094 ff. Rn 11 m. Hinw. auf die umstr. Meinungen zur Rechtsnatur.

2. Wirkungen des Vorkaufsrechts

 

Rz. 206

Dem Dritten gegenüber hat es die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch und mit Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden Übereignungsanspruchs (§§ 1098 Abs. 2, 883 ff. BGB) und zwar gegenüber belastenden Verfügungen frühestens ab Eintritt des Vorkaufsfalles,[777] gegenüber der Übertragung des Eigentums aufgrund Kaufs schon mit der Entstehung und nicht erst mit der Ausübung des Vorkaufsrechts.[778] Ein durch Vormerkung gesichertes schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist stärker in seinen Wirkungen als ein dingliches Vorkaufsrecht.[779] Das Vorkaufsrecht stellt wie die Vormerkung keine Grundbuchsperre dar, weder nach Eintragung noch nach Ausübung.

[777] RGZ 154, 370; MüKo-BGB/Westermann, § 1098 Rn 8.
[778] BGHZ 60, 275 = DNotZ 1973, 603.
[779] Zur Sicherung eines schuldrechtlichen Ankaufsrechts durch Vormerkung Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1444 ff., 1603 ff.; Haegele, Rpfleger 1963, 142; Wagner, NotBZ 2000, 69.

3. Entstehung und Grundbucheintragung

 

Rz. 207

Das Vorkaufsrecht entsteht durch Einigung und Eintragung.[780] Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zur Vorkaufsrechtsbestellung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).[781] Ein Formmangel wird durch Einigung und Eintragung insoweit geheilt, als zwischen den Parteien im Zeitpunkt des Erfüllungsgeschäfts eine Willensübereinstimmung über die Bestellung des Vorkaufsrechtes noch besteht.[782] Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (und der zu seiner Sicherung eingetragenen Vormerkung) ist die Beurkundungsform des § 311b Abs. 1 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung,[783] deren Verletzung durch Eintragung der Vormerkung nicht geheilt wird.

 

Rz. 208

Für Grundbucheintragung genügt die Bewilligung des betroffenen Grundstückseigentümers (§ 19 GBO),[784] weil das Vorkaufsrecht eine Belastung des Grundstücks ist.[785] Das notariell beurkundete Verpflichtungsgeschäft muss dem Grundbuchamt weder vorgelegt noch in der Bewilligung erwähnt werden.[786] Das Verpflichtungsgeschäft ist vom Grundbuchamt nicht zu prüfen;[787] aber der Notar hat es zu prüfen und ggf. die Unterschriftsbeglaubigung abzulehnen,[788] wenn die Beurkundungspflicht verletzt ist.[789]

[780] BGH DNotZ 1968, 93; BayObLG Rpfleger 1975, 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1398.
[781] RGZ 110, 327; RGZ 125, 261; BGH NJW-RR 1991, 205; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1398; krit. dagegen MüKo-BGB/Westermann, § 1094 Rn 7; a.A. OLG Hamburg ZEV 2015, 305.
[782] BGH DNotZ 1968, 93; BGH DNotZ 1980, 222.
[783] Keine Heilung durch Grundbucheintragung, LG München I MittBayNot 1982, 265.
[784] RGZ 125, 261, 264.
[785] BayObLG DNotZ 1975, 685.
[786] LG Verden Rpfleger 1956, 129; Haegele, BWNotZ 1971, 49; Demharter, GBO, Anh. zu §...

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