Rz. 158
Beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB handelt sich um eine Unterart der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.[602] Vom Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet es sich durch die fehlende Vererblichkeit und die Unmöglichkeit, veräußert zu werden, vom Nießbrauch dadurch, dass der Nießbrauch sämtliche Nutzungen gewährt, von denen allenfalls einzelne ausgeschlossen sein können. Hauptzweck der Benutzung muss das Wohnen sein, doch kann der Berechtigte nebenbei, falls nichts anderes vereinbart wurde, die Räume auch gewerblichen oder geschäftlichen Zwecken dienstbar machen.[603]
Rz. 159
Die Bestellung des Wohnrechts ist schon vor Erstellung der davon betroffenen Gebäude zulässig,[604] auch vor Eigentumsübergang im Grundbuch[605] oder vor Begründung des davon betroffenen Wohnungseigentums.[606]
Die Zustimmung des Ehegatten zur Bestellung ist gem. § 1365 BGB erforderlich, wenn der Wert des Grundstücks durch das Recht so stark gemindert ist, dass dem verfügenden Ehegatten nur ein unwesentlicher Teil seines Gesamtvermögens verbleibt[607] oder bei vorausgehenden Belastungen das Wohnungsrecht den verbleibenden Grundstückswert im Wesentlichen aufzehrt[608] und der Begünstigte dies weiß.
Sind neben dem Wohnungsrecht zulässig verdinglichte schuldrechtliche Ansprüche vereinbart – Geldrente nach Art. 15 § 9 Abs. 2 PrAGBGB für den Fall der Aufgabe des Rechtes – so kann ein Löschungserleichterungsvermerk eingetragen werden.[609]
Räumlichkeiten und Grundstücke[610] müssen in Bewilligung und Grundbuch eindeutig und unmissverständlich bezeichnet sein.[611] Es ist aber nicht Voraussetzung, dass das Gebäude baupolizeilich genehmigt ist oder sich tatsächlich bis an das Lebensende des Berechtigten zum Bewohnen eignet.[612] Es kann sich auch auf unbebaute Grundstücksteile als Belastungsgegenstand erstrecken, sofern damit dem eigenen Bedarf des Wohnberechtigten gedient werden soll,[613] auch auf sanitäre Versorgungs- und Entsorgungsleitungen,[614] daher ist die lastenfreie Abschreibung eines Grundstückteils nur mit Freigabeerklärung möglich; auch untergeordnete weitere Nutzungen sind zulässig.[615] Auf einen als selbstständiges Teileigentum gebuchten Tiefgaragenplatz kann ein Wohnungsrecht nicht ausgedehnt sein.[616] Wird ein mit einem Wohnungsrecht belastetes Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so kann die Beschränkung des Belastungsgegenstandes des Wohnrechtes auf ein oder mehrere Wohnungseigentumsrechte nur Erfolg haben, wenn der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit mit der Nutzungsbefugnis einer oder mehrerer Sondereigentumseinheiten deckungsgleich ist. Geht der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit darüber hinaus, muss notwendig das ganze Grundstück mit dem Wohnungsrecht belastet bleiben. Erstreckt sich das Wohnrecht auf die ausschließliche Nutzung der einer Wohnung zugeordneten Terrasse, die nicht Sondereigentum ist, so fehlt die erforderliche Deckungsgleichheit, wenn dem Sondereigentum der betreffenden Wohnung das Sondernutzungsrecht an dieser Terrasse nicht eingeräumt worden ist.[617]
Rz. 160
Im Übrigen kann jede aus dem Sondereigentum fließende Befugnis des Wohnungseigentums Gegenstand einer Dienstbarkeit sein, auch wenn das Objekt zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört,[618] auch ein mit dem Sondereigentum verbundenes Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum.[619] Unzulässig ist nur eine Dienstbarkeit, deren Ausübungsbereich ausschließlich das Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum ist.[620]
Erstreckt sich das Wohnrecht nur auf einen Teil des Gebäudes, so müssen die Räume im Einzelnen angegeben sein. Fehlt es an einer solchen Angabe, so kann dahin ausgelegt werden, dass das Wohnrecht sich auf das gesamte oder alle vorhandenen Gebäude erstreckt.[621] Die Eintragung ist nur am Hausgrundstück möglich, nicht an weiteren Grundstücken.[622]
Bei Gartenbenutzung genügt jedoch die Bezeichnung ohne nähere Konkretisierung.[623] Ein Verstoß gegen dieses Bestimmtheitserfordernis macht die Eintragung unwirksam, sofern nicht nachträglich durch Auslegung eine Bestimmung getroffen werden kann.[624] Die Bestimmung der Räume kann nicht für eine spätere Zeit dem Berechtigten vorbehalten werden.[625] Zulässig ist die Bestellung unter auflösenden und aufschiebenden Bedingungen, daher ist die Einräumung der Benutzungsmöglichkeit des einen oder anderen Raumes oder Gebäudes zulässig[626] oder des Erlöschens, wenn der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verlässt.[627] Für Pfändbarkeit und Verpfändung gelten die Grundsätze für die beschränkt persönliche Dienstbarkeit.
Rz. 161
Durch das Wohnrecht muss der Eigentümer von der Mitbenutzung der Räumlichkeiten auf Dauer ausgeschlossen sein. Fehlt es am Ausschluss des Eigentümers, so handelt es sich um kein Wohnrecht nach § 1093 BGB, sondern um ein gewöhnliches Benutzungsrecht nach § 1090 BGB mit entsprechenden Rechtsfolgen.[628] Zulässig ist an den gleichen Räumen neben einem Wohnrecht für einen Dritten nach § 793 BGB die Begründung eines Mitbenutzungsrec...
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