Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragunge ... / 2. Rechtsbeziehungen zwischen den an der Baulast Beteiligten

Rz. 172

Die Baulast begründet aber als Regelungsinstrument des öffentlichen Rechts öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers. Sie wird auch als öffentlich-rechtliche Dienstbarkeit bezeichnet.^[684] Anders als die Dienstbarkeit begründet sie ein Dreiecksverhältnis zwischen dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks – dem Baulastverpflichteten – demjenigen, welchen die Baulast unmittelbar zustattenkommt – dem Baulastbegünstigten – und der Baubehörde.

Die Baulast wirkt absolut und gegenüber jedermann.^[685] Auch der aus der Baulast unmittelbar Begünstigte kann sich über diese nicht hinwegsetzen, sie ist dem Dispositionsrecht des Begünstigten entzogen. Zwischen dem Verpflichteten und der Bauaufsichtsbehörde besteht kein Schuldverhältnis, auch kein Verhältnis aus öffentlich-rechtlichem Vertrag. Die Baubehörde wacht über die Einhaltung der Baulast als Bestandteil der öffentlichen Rechtsordnung, nimmt gegenüber dem Verpflichteten die Stellung eines Berechtigten aus der Baulast ein und kann ihn zu deren Einhaltung zwingen. Die Baulast sichert gegenüber dem Verpflichteten das öffentliche Baurecht, ist aber auch von der Genehmigungsbehörde in jedem Fall zu beachten. Eine baulastwidrige Genehmigung ist rechtswidrig und kann unter den Voraussetzungen des § 48 VwVfG zurückgenommen werden.

Rz. 173

Wenn der Verpflichtete oder ein Dritter durch positives Handeln den durch die Baulast gesicherten Zustand stört, ist die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet und befugt, hiergegen vorzugehen. Eine derartige Störung kann z.B. dadurch vorgenommen werden, dass der durch Baulast gesicherte Zufahrtsweg zu einem anderen Grundstück mit Betonsteinen versperrt^[686] oder ein durch Baulast gesicherter Stellplatz unbrauchbar gemacht oder ein Gebäude als Wohnhaus genutzt wird, obwohl diese Nutzung durch Baulast untersagt ist.^[687]

Die Bauaufsichtsbehörde hat in den Fällen der Beeinträchtigung der Baulast die übernommenen Verpflichtungen mit hoheitlichen Mitteln durchzusetzen, da ein Verstoß gegen eine Baulast einem Verstoß gegen eine gesetzliche Vorschrift des Bauordnungsrechts gleichsteht. Es ist als Voraussetzung für das Einschreiten der Behörde nicht nötig, dass zu dem Verstoß gegen die Baulast eine Gefahr oder Störung der Grundstücksnutzung hinzukommen muss. Allein der Verstoß gegen die Baulast genügt für das hoheitliche Einschreiten der Bauaufsicht.

Stört der Verpflichtete die Ausübung der Baulast, z.B. indem bei einer Zufahrtsbaulast den Weg versperrt, so kann zunächst nur die Bauaufsichtsbehörde durch Erlass einer Ordnungsverfügung ihn zur Beseitigung der Störung anhalten. Die zivilrechtliche Rspr. verneint einhellig einen eigenen Anspruch des Begünstigten, in diesem Fall des Nutzers des Weges, selbstständig gegen den Störer vorzugehen und gewährt dem Begünstigten keinen Unterlassungsanspruch, wie er ihn als Dienstbarkeitsberechtigter aus §§ 1027, 1004 BGB hätte.^[688]

[684] VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 19.6.1968, Thiel/Gelzer, Baurechtssammlung, Bd. 20 Nr. 98.

[685] VGH Mannheim, NJW 1990, 268; VG Schleswig, NVwZ 1985, 782.

[686] VGH Mannheim BWVBl 1984, 1279.

[687] OVG Lüneburg NJW 1984, 380.

[688] BGH NJW 1981, 980; BGH NJW 1984, 124; BGH NJW 1985, 1952; OLG Düsseldorf NVwZ-RR 1989, 607; OLG Hamburg Rpfleger 1980, 112; dem folgend auch Verwaltungsgerichte OVG Münster NVwZ-RR 1994, 410; OVG Berlin MDR 1994, 481.