Rz. 190
Zu den Voraussetzungen der Grundbucheintragung des Erbbaurechts siehe § 20 GBO (vgl. § 20 GBO Rdn 101) sowie § 10 GBV (vgl. § 10 GBV Rdn 14) und für das Erbbaugrundbuch §§ 54 ff. GBV.
Rz. 191
Die Eintragung im Bestandsverzeichnis sowie in Abt. I des Erbbaugrundbuchs muss enthalten:
| ▪ | Bezeichnung als "Erbbaurecht", |
| ▪ | den Erbbauberechtigten, bei mehreren das Gemeinschaftsverhältnis, |
| ▪ | die Bezeichnung des Erbbaugrundstücks, |
| ▪ | die Dauer des Erbbaurechts. |
Wenn entsprechende Vereinbarungen getroffen worden sind, muss der Eintragungsvermerk außerdem enthalten:
| ▪ | bei zulässiger aufschiebend bedingter Bestellung den Hinweis auf die Bedingung; |
| ▪ | Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen nach § 5 ErbbauRG (§ 56 Abs. 2 GBV); bezüglich der Ausnahmen von solchen Beschränkungen genügt eine Bezugnahme auf die Bewilligung;[807] |
| ▪ | Lösungserleichterungsvermerk nach §§ 23 Abs. 2; 24 GBO; |
| ▪ | Eine Bezugnahme auf die Bewilligung ist zulässig und geboten (§ 14 Abs. 2 ErbbauRG) zur näheren Bezeichnung des sachenrechtlichen Inhalts und der als Inhalt des Erbbaurechts vereinbarten Regelungen über das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten. |
1. Grundbücher für Grundstück und Erbbaurecht
Rz. 192
Das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück bleibt weiterhin im bisherigen Grundbuchblatt eingetragen, es muss nicht auf ein eigenes Grundbuchblatt übertragen werden. Es muss sich lediglich ergeben, dass das Erbbaurecht in Abt. II erste Rangstelle hat. Daneben ist für das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht das Erbbaugrundbuch maßgebend.
Jedes von beiden ist nur für bestimmte Eintragungen "das Grundbuch". Nach ihm richten sich die Folgen, wenn sich Eintragungen in beiden Grundbüchern widersprechen oder im maßgeblichen Grundbuch fehlen. Eintragung und Unterlassung des durch eine Ordnungsvorschrift angeordneten Vermerks im anderen Grundbuchblatt (z.B. § 14 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 2 ErbbauRG) sind materiell ohne Bedeutung, ersetzen die Eintragung im maßgeblichen Grundbuch nicht und haben nicht die Wirkungen der §§ 873, 891, 892 BGB.
Die Eintragungen im Grundbuch des belasteten Grundstücks sind maßgeblich für Entstehung, Dauer, Rang, Bestand und Erlöschen des Erbbaurechts als dingliches Recht. Nur zur näheren Bezeichnung seines Inhalts kann auf das Erbbaugrundbuch Bezug genommen werden (§ 14 Abs. 2 ErbbauRG).
Das Erbbaugrundbuch ist für alle übrigen Eintragungen über das Erbbaurecht "das Grundbuch" (§ 14 Abs. 3 ErbbauRG), also für Erbbaurechtsinhalt, Übertragung und Belastung des Erbbaurechts, Verfügungsbeschränkungen des Erbbauberechtigten. Zur näheren Bezeichnung des Inhalts kann auf die Bewilligung Bezug genommen werden (§ 14 Abs. 1 S. 3 ErbbauRG); siehe hierzu auch §§ 54 ff. GBV.
2. Erfordernis der ersten Rangstelle nach § 10 ErbbauRG
Rz. 193
Die Eintragung des Erbbaurechts im Grundstücksgrundbuch darf nur an erster Rangstelle erfolgen (§ 10 Abs. 1 ErbbauRG), sofern keine Ausnahme besteht. Andernfalls ist es nichtig[808] und muss als "inhaltlich unzulässig" von Amts wegen gelöscht werden;[809] eine Heilung durch den Vollzug von Rangrücktritten ist nicht möglich. Mit Löschung der inhaltlich unzulässigen Eintragung ist der Antrag auf Eintragung des Erbbaurechts nicht vollzogen und muss neu verbeschieden werden.
Erste Rangstelle ist ausnahmsweise nicht erforderlich in folgenden Fällen:
Rz. 194
| ▪ | § 10 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG: Rechte, die zur Erhaltung der Wirksamkeit gegenüber dem öffentlichen Glauben keiner Eintragung bedürfen, können im Rang vorgehen: z.B. altrechtliche Dienstbarkeiten;[810] gesetzliche Vorkaufsrechte; öffentliche Lasten; Vermerke über Verfügungsbeschränkungen z.B. Nacherbenvermerk;[811] nicht Vormerkungen.[812] |
| ▪ | Landesrechtliche Ausnahmen: z.B. Hamburg (Art. 42a AGBGB); PreußVO v. 30.4.1919 (GBl S. 1919, 88).[813] Die entsprechende bayerische VO wurde zum 1.1.1982 aufgehoben. In Baden-Württemberg ist von dem Vorbehalt nunmehr Gebrauch gemacht worden.[814] |
| ▪ | Gesetzliche Rangverschlechterung: Nach unrechtmäßiger Löschung kann das Erbbaurecht im Rang hinter zwischenzeitlich eingetragenen anderen Rechten wieder eingetragen werden.[815] |
| ▪ | Gleichrangige Vorkaufsrechte für den jeweiligen Erbbauberechtigten auf Dauer des Erbbaurechts sind zulässig.[816] Möglicherweise gilt dies auch für sonstige subjektiv-dingliche Rechte für den Erbbauberechtigten.[817] |
| ▪ | Bestritten ist, ob andere Vorkaufsrechte Gleichrang haben dürfen.[818] Das Grundbuchamt sollte dies wegen der äußerst unsicheren Rechtslage verhindern. |
| ▪ | Eingetragene Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers hindern die Entstehung des Erbbaurechts nicht; dies gilt für die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Umlegungsvermerks nach § 54 Abs. 1 BauGB, die Sanierungs- und Entwicklungsvermerke nach §§ 143, 170 BauGB, den Heimstättenvermerk und auch für den Nacherbenvermerk, weil zu diesen kein Rangverhältnis besteht.[819] Die Bestellung eines Erbbaurechts im Nachrang zu einem Versteigerungsvermerk ist nur mit Zustimmung aller betreibenden Gläubiger möglich.[820] |
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