Rz. 31
Sondereigentum sind die gem. § 3 Abs. 1 oder § 8 Abs. 1 WEG bestimmten Räume und die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG erfüllen, also verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. An einer Doppelhaushälfte insgesamt unter Einbeziehung ihrer konstruktiven Teile kann das Sondereigentum wirksam nicht begründet werden.[112]
Bei der Begründung von WE oder TE müssen nicht alle sondereigentumsfähigen Räume aufgeteilt werden (§ 5 Abs. 3 WEG). Einem Sondereigentum nicht zugeordnete Räume bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie als solche sondereigentumsfähig sind.
Nicht sondereigentumsfähig sind Räume, die den einzigen Zugang zu Gemeinschaftseigentum[113] oder zur gemeinschaftlichen Heizanlage[114] oder sonstigen zentralen Versorgungseinrichtungen darstellen[115] oder die den gemeinschaftlichen Zugang zu mehreren Sondereigentumseinheiten gewähren wie z.B. ein Vorflur.[116] An solchen Räumen können nur Sondernutzungsrechte bestellt werden.[117]
Bis 30.11.2020 konnten unbebaute Flächen nicht Gegenstand des Sondereigentums sein,[118] außer wenn darauf noch Räume oder Gebäude errichtet werden sollten und die üblichen Aufteilungsunterlagen vorlagen.[119] Seit 1.12.2020 sind Stellplätze nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG sondereigentumsfähig. Es können dies gerade auch Stellplätze im Freien sein,[120] Tiefgaragenstellplätze sind bereits nach der Grundregel des § 3 Abs. 1 WEG sondereigentumsfähig (siehe Rdn 37 ff.). § 3 Abs. 1 S. 2 mit Abs. 3 WEG verlangt für die Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen keine Abgeschlossenheit, sie müssen nicht durch Poller oder Grenzsteine voneinander abgegrenzt sein. Sie müssen lediglich im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sein.[121]
Rz. 32
§ 3 Abs. 3 WEG verlangt für die Räume des Sondereigentums eine Abgeschlossenheit. Diese ist zu verstehen als zivilrechtlicher Begriff der eindeutigen Abgrenzung der einzelnen Einheiten untereinander und vom Gemeinschaftseigentum.[122] Da § 3 Abs. 3 WEG als Soll-Vorschrift ausgestaltet ist, entsteht Sondereigentum auch bei fehlender Abgeschlossenheit; fällt sie nachträglich weg, beseitigt sie die ursprüngliche Eigenschaft nicht und macht das Grundbuch nicht unrichtig.[123] Ist das Sondereigentum nur über ein Nachbargrundstück erreichbar, kann der zur Abgeschlossenheit notwendige Zugang zum Gemeinschaftseigentum[124] hergestellt werden durch eine Grunddienstbarkeit zur Benutzung der sich auf dem Nachbargelände befindenden, in fremdem Eigentum stehenden Treppe oder des Treppenhauses.[125] Die Dienstbarkeit sichert den Zugang aber nur dann auf Dauer, wenn sie ausschließlich die erste Rangstelle im Grundbuch des Nachbargrundstücks hat.[126] Unschädlich für die Abgeschlossenheit ist die Belastung der Einheit mit einem die Mitbenutzung ermöglichenden Ausgangs- oder Durchgangsrecht für andere Miteigentümer.[127] Sie wird nur verlangt gegenüber fremden Räumen, die im Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum eines anderen WEers stehen[128] und nachgewiesen sind durch die Aufteilungspläne und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Gehören zum Sondereigentum mehrere Wohnungen, müssen sie nur in sich, aber nicht als Gesamtheit abgeschlossen sein.[129] Das Erfordernis besteht nicht für die Abschließung gegenüber Räumen auf einem anderen Grundstück.[130] Daher sind Dienstbarkeiten auf Unterlassung der Errichtung von Abgrenzungsmauern in Einheiten auf verschiedenen Grundstücken möglich. Eine Wohnung ist auch dann in sich abgeschlossen, wenn sich die Räume dieses Sondereigentums in mehreren Etagen befinden und dort nur über das gemeinschaftliche Treppenhaus zugänglich sind (zur grundbuchrechtlichen Prüfung der Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung siehe Rdn 120 ff.).[131]
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