Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 7. Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

Rz. 23

Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Raumeinheiten (§§ 3 Abs. 2; 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG) und die Vermutungswirkung des § 1 Abs. 5 WEG, die im Zweifel für gemeinschaftliches Eigentum spricht.^[77] Der Aufteilungsplan als Bestandteil der Bewilligung nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG wird durch Bezugnahme Inhalt des Wohnungsgrundbuchs.^[78] Soweit es sich um die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum handelt, nimmt er am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil.^[79] Deshalb ist im Aufteilungsplan Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum genau abzugrenzen^[80] und wenn sich auf dem Grundstück mehrere selbstständige Bauwerke befinden, im Lageplan der Standort der Baukörper innerhalb des Grundstücks festzulegen.^[81] Das Erfordernis der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu § 3 Abs. 3 WEG bezieht sich nicht auf die Abschließung gegen Räume auf einem anderen Grundstück.^[82]

Sind Räume im Aufteilungsplan nicht genau als Sondereigentum beschrieben, entsteht an ihnen auch kein Sondereigentum, sie sind dann Gemeinschaftseigentum.^[83] Gleiches gilt bei Abweichungen der Bauausführung vom Aufteilungsplan.^[84] Oft treten solche Unstimmigkeiten erst in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu Tage, wenn der zur Verkehrswertermittlung nach § 74a Abs. 5 ZVG beauftragte Sachverständige die Räume besichtigt.^[85]

[77] OLG Hamm DNotZ 1977, 308, 309; Röll, DNotZ 1977, 643.

[78] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rn 95.

[79] BayObLG DNotZ 1982, 244 m.w.N.

[80] OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1980, 391; zu den Voraussetzungen an die Bestimmtheit von Räumen, Gebäuden, Garagen, die erst noch gebaut werden sollen OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1978, 380; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rn 83 ff.; zur Abweichung des Aufteilungsplanes von der Teilungserklärung BayObLG DNotZ 1982, 244; zur Abweichung der Bauausführung vom Aufteilungsplan BGHZ 208, 29 = NJW 2016, 473; BayObLGZ 1981, 332 = DNotZ 1982, 242; BayObLG DNotZ 1990, 263; OLG Stuttgart OLGZ 1979, 21; OLG Celle OLGZ 1981, 106; Röll, Rpfleger 1983, 382.

[81] OLG Bremen DNotZ 1980, 489.

[82] BayObLG DNotZ 1991, 480.

[83] OLG Frankfurt a.M. FGPrax 1997, 139 = Rpfleger 1997, 374.

[84] BGH NJW 2004, 1798 = Rpfleger 2004, 207; BGHZ 208, 29 = NJW 2016, 473; NK-BGB/Heinemann, § 2 WEG Rn 17; m.w.N.; eingehend Staudinger/Rapp, BGB, § 7 WEG, Rn 41 ff.; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rn 71 ff.; Bärmann/Seuß/Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, A Rn 296 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2875; Armbrüster, ZWE 2005, 182; Abramenko, ZMR 1998, 741; Rapp, MittBayNot 2016, 474; Elzer, IMR 2016, 75.

[85] Stöber/Keller, ZVG. § 15 Rn 397 ff.