Rz. 70
Hier ist zu unterscheiden:
Ein Sondereigentumsraum wird Gemeinschaftseigentum: Nötig sind Vereinbarungen des betroffenen Wohnungseigentümer einerseits mit allen WEer andererseits in Auflassungsform und Grundbucheintragung,[283] auch wenn dies nur für einen Teil der Räume zutrifft.[284]
Die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen WE ist erforderlich,[285] Ersetzung durch Unschädlichkeitszeugnis möglich. Weiterhin muss ein berichtigter Aufteilungsplan vorgelegt werden.[286] Da ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft hierüber nicht ausreicht, ist auch ein Eigentümerbeschluss, in dem eine Vollmacht zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum enthalten ist, nichtig.[287]
Das Erfordernis der Zustimmung kann durch Regelung in der Teilungserklärung nicht abbedungen werden.[288]
Die vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung, Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umzuwandeln oder umgekehrt, kann nicht mit einer die Sondernachfolge bindenden Wirkung als "Inhalt des Sondereigentums" vereinbart werden.[289]
Ein berichtigter amtlicher Aufteilungsplan ist nicht erforderlich, wenn der betroffene Raum auch ohne einen solchen in der Eintragsbewilligung eindeutig und zweifelsfrei bezeichnet werden kann.[290]
Rz. 71
Ein zum Gemeinschaftseigentum gehörender Raum wird Sondereigentum und umgekehrt:[291] Nötig ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer einerseits mit dem Wohnungseigentümer, dem das Sondereigentum zugewiesen wird, in Auflassungsform und Grundbucheintragung sowie Zustimmung aller dinglich Berechtigten[292] auch wenn ein Wohnungseigentümer an diesem Raum ein Sondernutzungsrecht hat.[293] Abweichende Vereinbarungen sind ungültig.[294]
Rz. 72
Gleiches gilt, wenn eine Fläche, die bisher als Sondernutzungsrecht einem WE zugewiesen war, diesem als Annexeigentum (Rdn 38, 39) zugewiesen werden soll, da die Fläche bisher Gemeinschaftseigentum war.
Rz. 73
Ein Sondereigentumsraum wird abgetrennt und mit einem anderen Miteigentumsanteil verbunden (Raumveräußerung/Raumtausch ohne Veränderung der Miteigentumsanteile): nötig Vereinbarung der davon betroffenen WEer in Auflassungsform und Grundbucheintragung sowie Zustimmung der am verkleinerten Sondereigentum eingetragenen dinglich Berechtigten, aber keine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer.[295] Auf gleiche Weise kann ein vollständiger Austausch des Sondereigentums unter Beibehaltung der jeweiligen Miteigentumsanteile vereinbart werden.[296] Auch bei irrtümlich von beiden Vertragsparteien zunächst bezeichneten Kellern.[297] Veränderungen der Räume des Sondereigentums bedürfen eines neuen, bestätigten Aufteilungsplanes und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung,[298] außer wenn von vornherein in sich geschlossene Räume übertragen werden[299] und die Abgeschlossenheit der bisherigen Einheit erhalten bleibt. Erfordert die Verbindung des erworbenen Raumes mit der neuen Einheit einen Wanddurchbruch, so ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, wenn es sich um eine tragende Wand handelt.[300]
Einer solchen Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf es nicht, wenn die Abgeschlossenheit des um den hinzuerworbenen Raum vergrößerten WE nur durch einen Deckendurchbruch hergestellt werden kann.[301]
Rz. 74
Umwandlung von TE in WE oder WE in TE: Gegenüber dem betreffenden Eigentümer hat die Gemeinschaft den Anspruch, dass WE nur als Wohnung und TE nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.[302] Widerspricht die tatsächliche Nutzung der Beschreibung als WE oder TE, läuft der Eigentümer Gefahr, dass die Gemeinschaft auf die festgelegte Nutzung besteht. Eine Umwandlung bedarf als Inhaltsänderung der Gemeinschaftsordnung der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und Eintragung im Grundbuch.[303] Ein neuer Aufteilungsplan ist nicht erforderlich.[304] Die Umwidmung von TE in WE, die Begründung von Sondernutzungsrechten und die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sind einer Beschlussfassung der Eigentümer durch Mehrheit von vorneherein entzogen. Allein ein bestandskräftiger Beschluss über die Zustimmung zur Vornahme baulicher Veränderungen durch einen WEer beim Ausbau der gemeinschaftlichen Dachgeschossfläche zu Wohnzwecken vermag ohne das Hinzutreten weiterer, ganz außergewöhnlicher Umstände einen Anspruch auf entsprechende Anpassung der dinglichen Rechtslage und der Teilungserklärung nicht zu begründen.[305] Die Gemeinschaftsordnung kann aber eine Öffnungsklausel oder einen Änderungsvorbehalt beinhalten, wonach Umwandlungen mit Mehrheitsbeschluss zulässig sein können.[306] Enthält die Teilungserklärung eine Regelung, wonach für einen eventuellen Ausbau des Teileigentums/Dachraum die Zustimmungen der Wohnungs-/Teileigentümer und der Hausverwaltung nicht erforderlich sind, ist damit die Mitwirkung der übrigen Eigentümer bei der Umwandlung von TE in WE aber nicht abbedungen.[307]
Die Mitwirkung von Sonderrechtsnachfolgern ist entbehrlich, wenn sie durch Vereinbarung oder vereinbarungsersetzende Regelung (§§ 5 Abs. 4; 8 Ab...
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