Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 4. Einheit von Gebäude und Grundstück

Rz. 19

Die rechtliche Einheit von Grundstück, Gebäude und wesentlichen Gebäudebestandteilen (§§ 93, 94 BGB) ist nur im unumgänglich notwendigem Umfang durch das Sondereigentum durchbrochen^[59] und durch zwingendes Recht gewahrt:

▪	§ 1 Abs. 4 WEG: WE kann zwar nur an einem einzigen Grundstück begründet werden, jedoch zugleich an den mehreren Gebäuden auf dem Grundstück (Mehrhausanlagen).[60] Unzulässig ist die Verbindung des Sondereigentums mit dem Miteigentum an mehreren Grundstücken (§ 4 Abs. 4 WEG). Mehrere Grundstücke müssen daher rechtlich zu einem Grundstück vereinigt oder als Bestandteil zugeschrieben werden (§§ 5, 6 GBO).[61] Ob eine katastertechnische Verschmelzung mehrerer Flurstücke erfolgen muss, ist eine Frage des öffentlichen Baurechts, sachenrechtlich erforderlich ist sie nicht. WE und TE kann auch an einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück begründet werden, wenn das im Erbbaurecht errichtete Gebäude und das in WE aufzuteilende Gebäude verschiedene Gebäude sind und an der Fläche, auf die sich die Ausübung des Erbbaurechts erstreckt, kein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht eines WE begründet wird.[62] An einem Überbau kann Sondereigentum begründet werden, wenn der Überbau von dem aufzuteilenden Grundstück ausgeht.[63] Gegenüber dem belasteten Grundstück muss der Überbau abgesichert sein, in der Regel erfolgt dies durch Dienstbarkeit nach § 1018 BGB.[64]
▪	§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG: Am Grundstück selbst, an konstruktiven Gebäudeteilen und dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen kann kein Sondereigentum bestehen.
▪	§ 6 Abs. 1 WEG: Sondereigentum teilt stets das rechtliche Schicksal des Miteigentumsanteils.
▪	§ 11 WEG: Die Aufhebung der WE-Gemeinschaft kann nicht erzwungen werden. Nur wenn alle Miteigentumsanteile und damit das gesamte Sondereigentum sich in der Hand desselben Eigentümers befinden, kann er das WE wieder aufheben. Der Erwerb mehrerer Wohnungseigentumseinheiten führt aber selbstverständlich nicht zu einer Konsolidation, das WE bleibt auch in der Hand desselben Eigentümers rechtlich selbstständig.

[59] Weitnauer/Briesemeister, WEG, Vorb. 21 ff. vor § 1.

[60] OLG Köln DNotZ 1962, 210; OLG Frankfurt a.M. NJW 1963, 814; BGHZ 50, 56 = Rpfleger 1968, 181; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 51 ff., § 3 Rn 12 ff.; zu Fragen der Gemeinschaftsordnung Elzer/Fritsch/Meier/Elzer, Wohnungseigentumsrecht, § 1 Rn 557 ff.

[61] OLG Hamm Rpfleger 1998, 155.

[62] OLG Hamm RR 1999, 234.

[63] Zur Problematik bei Grenzüberbauung. OLG Hamm OLGZ 1977, 264; Rpfleger 1984, 98; OLG Stuttgart DNotZ 1983, 444; OLG Karlsruhe DNotZ 1986, 753 m. Anm. Ludwig; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 56 ff.; Weitnauer, ZfBR 1982, 101; Röll, MittBayNot 1983, 5; Demharter, Rpfleger 1983, 133; Ludwig, DNotZ 1983, 411; Brünger, MittRhNotK 1987, 269. LG Bautzen RR 201, 591; dazu auch OLG Karlsruhe DNotZ 1986, 753 und OLG Köln NZM 1998, 1015.

[64] Staudinger/Rapp, BGB, § 1 WEG Rn 29 ff.; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 1 Rn 193 ff.; NK-BGB/Heinemann, § 1 WEG Rn 5; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2817 m.w.N.; Elzer/Fritsch/Meier/Elzer, Wohnungseigentumsrecht, § 1 Rn 40 ff.; Rastätter, BWNotZ 1988, 134; Elzer, NotBZ 2020, 201.