Rz. 176
Da es kein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten gibt,[728] sind sie darauf angewiesen, ihr Rechtsverhältnis untereinander vertraglich zu regeln. Weder aus dem Erbbaurechtsvertrag noch aus sonstigen Rechtsnormen lässt sich eine bspw. Verpflichtung des Grundstückseigentümers zugunsten von Erbbauberechtigten ableiten, gegen einen Bebauungsplan der Gemeinde betreffend Nachbargrundstücke von Erbbaurechtsgrundstücken vorzugehen oder gegen eine Nachbarbebauung Rechtsmittel zu ergreifen. Soweit durch etwaige planerische Entscheidungen der Gemeinde subjektive Rechtspositionen eines Erbbauberechtigten beeinträchtigt werden, ist es Sache der Erbbauberechtigten, ihre Rechte selbst wahrzunehmen.[729]
Durch die Grundbucheintragung als Inhalt des Erbbaurechts können schuldrechtliche Vereinbarungen im gesetzlich zugelassenen Rahmen verdinglichte Wirkung für und gegen den/die Sonderrechtsnachfolger, nach h.L. nicht auch gegen Dritte,[730] aber nicht volle Wirkungen eines dinglichen Rechts erhalten und deshalb auch nicht mit dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs ausgestattet werden.[731] Die Vereinbarungen bestehen im Innenverhältnis zwischen den Vertragspartnern auch ohne Eintragung, die hier (im Gegensatz zu den Fällen des § 873 BGB) keine Konstitutiv-, sondern Erstreckungswirkung für und gegen Sonderrechtsnachfolger hat.[732] Zum Unterschied davon sind die Verfügungsbeschränkungen des § 5 ErbbauRG dinglich wirkende absolute Beschränkungen der Verfügungsmacht des Erbbauberechtigten (siehe Rdn 180 ff.), der Erbbauzins ein (nicht zwingend vorgeschriebenes) dingliches Recht am Erbbaurecht, das Erneuerungsvorrecht ein dem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht ähnliches und mit Vormerkungswirkung ausgestattetes Rechtsgebilde und der Entschädigungsanspruch ein reallastähnliches dingliches Recht, das nach dem Erlöschen des Erbbaurechts an dessen Stelle tritt (siehe Rdn 224 ff.).
Für rein schuldrechtliche Vereinbarungen besteht Vertragsfreiheit, soweit nicht zwingendes Recht entgegensteht. Sie wirken nur bei vereinbartem Eintritt in das bestehende Schuldverhältnis für und gegen Sonderrechtsnachfolger.[733] Die Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsrechts oder Rücktrittsrechts vom eingetragenen Erbbaurecht verstößt gegen den Charakter des Erbbaurechts als dingliches Recht und ist daher nach Eintragung nicht zulässig;[734] solange das Erbbaurecht noch nicht eingetragen ist, ist ein Rücktritt möglich.[735]
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