Keine Zustimmungsverpflichtung des Eigentümers zur Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Leitsatz

1. Rechtswegzuständigkeit (Rügeverzicht)
2. Vorliegend verneinte Zustimmungsverpflichtungen zur zukünftigen Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Normenkette

§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB; §§ 9u. 13 Beurkundungsgesetz; § 17a GVG

Kommentar

1. Die Bindungswirkung der Bejahung der Rechtswegzuständigkeit durch die in erster Instanz getroffene Sachentscheidung (§ 17a Abs. 5 GVG) bleibt bestehen, wenn zwar verfahrensfehlerhaft über die in erster Instanz erhobene Rüge der Rechtswegunzuständigkeit nicht vorab gem. § 17a Abs. 3 Satz 2 GVG entschieden worden ist, diese Rüge jedoch im Rechtsmittelverfahren ausdrücklich nicht mehr weiterverfolgt wird bzw. – wie hier – ausdrücklich auf eine entsprechende Rüge verzichtet wurde.
2. Durch Teilungserklärung von 1984 wurden laut Sachverhalt der Entscheidung diverse Wohnungs- und Teileigentumseinheiten begründet. Die Käufer einer Wohnung stimmten 1999 in ihrem Kaufvertrag einer beabsichtigten Änderung der Eigentumsanteile durch eine Verwaltungs-GmbH zu, und zwar des Inhalts, dass Gemeinschaftsräume und Garagen im EG sowie Teile einer Teileigentums-Kegelbahn und die Dachterrasse oberhalb von Garagen zu neuem Wohnungs- und Teileigentum umgewidmet werden könnten. Anschließend kam es zu Beschlüssen über diverse Umbauten in Teileigentumsräumen und zu Umwandlungen auch gemeinschaftlicher Räume in Sondereigentum. Die damaligen Beschlüsse wurden bereits rechtskräftig für ungültig erklärt, auch weitere Folgebeschlüsse (vgl. bereits OLG Hamm, 15 W 100/06). Neue Wohnungs- und Garageneinheiten sind bisher auch nicht im Grundbuch eingetragen worden, da einige Käufer (Beteiligte des jetzigen Verfahrens) ihre Genehmigung zu notwendigen Änderungen der Teilungserklärung nebst Auflassung zu notarieller Urkunde verweigerten. Damit wurde dem änderungswilligen Eigentümer bereits rechtskräftig untersagt, bisherige Gemeinschaftsräume ausschließlich allein nutzen zu dürfen. Gleichzeitig wurde er verpflichtet, diese Räume wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.

3. Im jetzigen Verfahren wurden bisher widersprechende Eigentümer zur Änderungszustimmung verklagt unter Hinweis auf angebliche Zustimmungsverpflichtungen, die sich bereits aus ihren Kaufverträgen von 1999 ergäben. Weiterhin wurde vorgetragen, dass für die übrigen Eigentümer eine Verpflichtung zur Zustimmung aufgrund gefasster Beschlüsse bestehe. Die Käufer von 1999 beriefen sich demgegenüber auf Nichtigkeit der Beschlüsse, da sie Änderungen am Gemeinschaftseigentum beinhalteten und Verpflichtungserklärungen im Kaufvertrag unwirksam seien, weil sie gegen den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verstießen und zu diesen Zeitpunkten auch kein neuer Aufteilungsplan vorgelegen habe.

   Während das AG die Käufer entsprechend verpflichtete, der Änderung der Teilungserklärung nebst Auflassung, d. h. der vorgelegten Notarurkunde zuzustimmen und diese zu genehmigen, wies das LG diese Anträge zurück, insbesondere mit dem Argument, dass sich Ansprüche aus dem Kaufvertrag von 1999 mangels hinreichender Bestimmtheit nicht ergäben und i. Ü. auch nicht mit neuerlich vorgelegter Urkunde inhaltlich übereinstimmten.

   Der Senat bestätigte das Ergebnis des LG und verneinte einen Anspruch gegen die Käufer auf Genehmigung der in notarieller Urkunde bisher vollmachtlos abgegebenen Erklärungen. Für Neuvereinbarungen habe keine schuldrechtliche Anspruchsgrundlage bestanden; Beschlüsse seien i. Ü. nichtig.

4. Vorliegend bestehe keine schuldrechtliche Anspruchsgrundlage für Neuvereinbarungen. Beschlüsse seien insoweit nichtig. Solche Änderungen hätten als schuldrechtliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer der notariellen Beurkundung bedurft, die vorliegend nicht erfolgt sei (vgl. § 4 Abs. 3 WEG und § 311b Abs. 1 BGB). Ein kaufvertraglicher Anspruch sei infolge der Nichtbeachtung der Formvorschriften (§ 313 BGB a. F., nunmehr § 311b Abs. 1 BGB sowie §§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 13Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz Beurkundungsgesetz)formunwirksam (§ 125 BGB). Es habe hier an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit der Vereinbarung gefehlt, da das gegenständlich neu zu bildende Sondereigentum nach Lage, Größe und Aufgliederung nicht deutlich bezeichnet worden sei; nicht ersichtlich sei auch die sich daraus ergebende Veränderung der Miteigentumsanteile gewesen. Bei der Kaufbeurkundung hätten auch keine Änderungspläne vorgelegen, was zur Nichtigkeit der nicht ordnungsgemäß beurkundeten Vereinbarung geführt habe.

5. Allerdings könne die Formunwirksamkeit einer Vereinbarung gem. § 313 Satz 2 BGB a. F. (jetzt § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) durch Auflassung an die Käufer hinsichtlich des an sie verkauften Miteigentumsanteils nebst Sondereigentum und entsprechender Eintragung im Grundbuch geheilt werden, und zwar grds. hinsichtlich eines gesamten Vertragsinhalts einschließlich aller mündlichen und schriftlichen Nebenabreden (BGH, NJW 1972, 2265, 2266). Von einem solchen Ausnahmefall nach h. M. könne vorliegend jedoch nicht gesprochen werden.

   Die Beteiligten seien sich bei Ab...