Keine Haftung des Erstehers für Hausgeldschulden des Voreigentümers

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 56 S. 2 ZVG, § 134 BGB

Kommentar

1. Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung des Inhaltes, dass der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, verstößt gegen § 56 Satz 2 ZVG und ist gemäß § 134 BGBnichtig.

2. In der Gemeinschaftsordnung war auch hier - wie heute praxisüblich - u.A. geregelt, dass der Erwerber für eventuelle Rückstände gesamtschuldnerisch hafte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm nach der Versteigerung eines Wohnungseigentums daraufhin den Ersteher für die bereits beschlossenen Verbindlichkeiten seines Voreigentümers in Anspruch.

3. Das OLG Düsseldorf bestätigte die Auffassung des BGH (NJW 1994, 2950), dass eine solche Klausel für den rechtsgeschäftlichen Erwerb zulässig, für den durch Zwangsversteigerung aber abzulehnen sei (BGHZ 99, 358ff.). Denn für den Erwerbsfall der Versteigerung läge darin ein eindeutiger Verstoß gegen den zwingendenGrundsatz des lastenfreien Erwerbes nach § 56 Satz 2 ZVG, sodass eine dieser Bestimmung entgegenstehende Vereinbarung nichtig sei.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung in III. Instanz bei Beschwerdewert von 8.912 DM.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.1995, 3 Wx 167/95)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Dem Beschluss ist in vollem Umfange zuzustimmen. Er betrifft jedoch ebenso wie die Entscheidung des BGH nur die so genannten Altschulden, die bereits vor dem Zuschlag beschlossen waren.

Für Forderungen, die erst durch Eigentümerbeschluss nach der Ersteigerung begründet werden, mögen diese auch wirtschaftlich einen davor liegenden Zeitraum betreffen, ist die Haftung eines Erstehers jedoch gegeben (vgl. BGHZ 104, 197ff.; 107, 285ff.; 108, 44ff.; BayObLG, NJW-RR 1992, 14f.; OLG Hamburg, Entscheidung v. 25. 4. 1994, Az.: 2 Wx 70/91= WE 1994, 151f. und wohl auch KG Berlin, NJW-RR 1992, 84 und zuletzt BayObLG, Beschluss v. 21. 7. 1994, Az.: 2Z BR 43/94und OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23. 11. 1994, Az.: 3 Wx 509/94; vgl. zu "KO-Entscheidung" des BGH v. 10. 3. 1994, WE 94, 210 auch ablehnende Anm. von Deckert in WE 2/95,42 m.w.N. zur insoweit strittigen Gesamtfrage). Denn rechtlich entstehen solche Forderungen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Eigentumserwerb durch Gesetz bereits erfolgt ist.