Keine Alternativangebote bei Wiederbestellung des Verwalters notwendig

Leitsatz

1. Für die Wiederbestellung eines bisher zu allgemeiner Zufriedenheit amtierenden Verwalters bedarf es zuvor keiner alternativen Verwalterangebote
2. Eigentümern steht nicht nur bei der Bestimmung der Höhe einer Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums für die Zahlung ein Ermessen in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu

Normenkette

§§ 21 Abs. 5 Nr. 4 und 26 WEG

Kommentar

1. Ein seit geraumer Zeit amtierender Verwalter hatte nach Ablauf seiner Bestellungs- und Vertragszeit die Beschlussfassung über seine Wiederbestellung versäumt. Übersehen wurde dies auch vom Beirat und den anderen Eigentümern. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats lud daraufhin nach § 24 Abs. 3 WEG zu einer außerordentlichen Versammlung, u.a. auch mit dem Tagesordnungspunkt einer Wiederbestellung des bisher amtierenden Verwalters. Die Problematik war allen Eigentümern der Versammlung zwischenzeitlich auch aus einem parallelen Anfechtungsverfahren bekannt.

2. In diesem Fall musste der Beiratsvorsitzende im Rahmen seiner Einladung keine Alternativangebote anderer Verwalter einholen und der Versammlung zu Prüfungszwecken zur Verfügung stellen.

   Nach vorherrschender Meinung müssen Alternativangebote von Verwaltern nur bei einer Neubestellung eingeholt werden, nicht jedoch bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters (h.M., anderer Ansicht offenbar allein OLG Hamm, NZM 2003 S. 486, 487). Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn sich seit der Erstbestellung des wiederzubestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hätte (wie vorliegend nicht). Das Fehlen vorausgehend förmlicher Wiederbestellung des bisherigen Verwalters hatte auch nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit geführt. Alternativangebote hielten auch die Eigentümer im Rahmen der Diskussion in der Versammlung nicht für erforderlich, erachteten vielmehr die Fortsetzung mit dieser Verwaltung als sachgerecht. Daran ändert sich auch nichts durch das bisherige kollektive Versehen zuvor versäumter Wiederbestellung oder Bestellung eines anderen Verwalters. Von mangelnder Eignung des bisherigen Verwalters war jedenfalls nicht auszugehen, zumal hierzu auch substanziierter Revisionsvortrag fehlte.

3. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gibt Eigentümern auf, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln; in welchem Zeitraum dies zu erfolgen hat, legt die Vorschrift nicht fest. Deshalb haben Eigentümer nicht nur bei der Bestimmung der Höhe der Rücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Ermessen (h.M.). Dieses Ermessen mag sich im Ausnahmefall reduzieren und die sofortige Aufstockung einer Rücklage erforderlich machen. Gesichtspunkte, die eine solche Ermessensreduktion begründen oder auch nur nahe legen, haben die Kläger allerdings ebenfalls nicht vorgetragen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10