Jahresabrechnung: Anforderungen

Leitsatz

Eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung muss den Stand und die Entwicklung der Gemeinschaftskonten ausweisen; anzugeben sind die Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums. Dazu reicht es aus, wenn sich die Daten aus einem den Wohnungseigentümern vor der Versammlung übersandten Rechnungsprüfungsbericht ergeben.

Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG

Das Problem

Die Wohnungseigentümer genehmigen im Juli 2015 die Jahresabrechnung 2014. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG erklärt ihn für ungültig, soweit dieser die Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage genehmigt hat. Zur Begründung führt es aus, die Rüge, der angefochtene Beschluss sei nicht ordnungsmäßig, weil in der Jahresabrechnung die Kontostände nicht ausgewiesen worden seien, greife nicht durch. Die Kontostände/Kontoentwicklung seien in einer als Anlage B1 eingereichten Übersicht dargestellt. Wenn K behaupte, dass der Verwaltungsbeiratsvorsitzende die Anlage B1 nicht "in Abstimmung mit der Verwaltung" übersandt habe, sondern aus eigenem Antrieb, so komme es darauf nicht an. Wenn ein Bestandteil einer Jahresabrechnung fehle und der Verwaltungsbeirat diesen Bestandteil nachreiche, und zwar offenkundig zur Ergänzung der zur Abstimmung stehenden Jahresabrechnung, dann bestehe kein überzeugender Grund, diesen nachgereichten Bestandteil nur deswegen zu ignorieren, weil er vom Verwaltungsbeirat übermittelt worden sei. Gegen diese Beurteilung wendet sich K.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K wende zu Unrecht ein, der Jahresabrechnung fehlten die Angaben zum Bestand und zur Entwicklung der Bankkonten. Zwar müsse eine Jahresabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der Gemeinschaftskonten ausweisen (BGH, Urteil v. 15.11.2019, V ZR 9/19). Anzugeben seien die Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums. Es sei aber nicht erforderlich, dass eine Jahresabrechnung "aus einem Guss" sei. So reiche es aus, dass sich die erforderlichen Kontodaten aus einem den Wohnungseigentümern vor der Versammlung übersandten Rechnungsprüfungsbericht ergeben, der die Wohnungseigentümer in die Lage versetze, rechtzeitig die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung zu überprüfen. Im Fall hätten die Wohnungseigentümer vom Beiratsvorsitzenden eine Übersicht "Jahresabrechnung 2014" erhalten, in welcher sich die Bankkontoentwicklung (Anfangs- und Endbestand) wiederfinde. Die Wohnungseigentümer seien daher in der Lage gewesen, die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung zu überprüfen.

Hinweis

Problemübersicht

Im Fall, der noch im alten Recht spielt, geht es um die Frage, über was eine Jahresabrechnung berichten muss und wann und wie dies zu geschehen hat.

Inhalte der Jahresabrechnung im alten Recht

Im alten Recht musste die Verwaltung in der Jahresabrechnung über die Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihre Entwicklung berichten. Daran fehlte es im Fall. AG und LG rügen diesen Fehler nicht, weil der Verwaltungsbeiratsvorsitzende dem Verwalter zur Hilfe kam und mit seinen Angaben die Mängel auswetzte.

Inhalte der Jahresabrechnung im neuen Recht

Nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG muss die Verwaltung seit dem 1.12.2020 in der Jahresabrechnung jedenfalls die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie die Nachschüsse benennen bzw. die Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse. Die Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind jetzt Teil des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG und dort darzustellen.

Entscheidung

LG Hamburg, Urteil v. 13.1.2021, 318 S 67/19