Isolierter Miteigentumsanteil und Kostentragungspflichten

Leitsatz

1. Eingangshalle und Heizwerk können nicht als Sondereigentum begründet werden
2. Isolierter Miteigentumsanteil und Kostentragungspflichten (Lösungsansätze)

Normenkette

§ 3 WEG

Kommentar

1. Ist an Räumlichkeiten einer Wohnungseigentumsanlage, die als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen sind, an denen Sondereigentum aber aus Rechtsgründen nicht begründet werden kann, ein sog. isolierter Miteigentumsanteil entstanden (vgl. auch BGH v. 3.11.1989, V ZR 143/87, ZMR 1990, 112 = NJW 1990, 447 "Heizwerk-Fall"), so ist dieser bei der jährlichen Kostenverteilung mit den in der Teilungserklärung ausdrücklich für diese Räumlichkeiten bestimmten Kostenanteilen zu belasten, auch wenn die Teilungserklärung bei ihrer Regelung irrtümlicherweise davon ausgeht, es handle sich bei diesen Einheiten um Sondereigentum.
2. Heizräume sind grundsätzlich zwingend Gemeinschaftseigentum, so dass an ihnen kein Sondereigentum begründet werden kann (Heizwerk-Fall, BGH ZMR 1990, 112). Gleiches gilt im vorliegenden Fall für die Eingangshalle. Insoweit existiert hier nur ein isolierter Miteigentumsanteil.

3. Bei dieser Konstellation werden in der Literatur unterschiedliche Lösungsvorschläge unterbreitet:

   Da das WEG die Rechtsfigur des isolierten Miteigentumsanteils nicht kennt, ist die entsprechende Lücke dadurch zu schließen, dass der Inhaber eines solchen Anteils den anderen Wohnungs- bzw. Teileigentümern gleichzustellen ist (Ertl, WE 1992, 219, 221).

   Eine andere Meinung hält dem entgegen, dass die Kostenlast nach § 16 Abs. 2 WEG nur Wohnungseigentümer treffe, die auch ein Stimmrecht und Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum hätten. Wohnungseigentümer sei jedoch nur der, der neben seinem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum auch Sondereigentum an einer Wohnung bzw. nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen halte. Der Inhaber eines isolierten Miteigentumsanteils könne weder Nutzung entziehen, noch werde er in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert (Demharter, NZM 2000, 1196; Staudinger/Rapp, § 3 Rn. 67 und Staudinger/Bub, § 28, Rn. 184).

   Wieder eine andere Meinung lehnt die Rechtsfigur des isolierten Miteigentumsanteils ab. Bei fehlgeschlagenem Sondereigentum soll dann automatisch Gemeinschaftseigentum entstehen, mit der Folge, dass der Inhaber des Anteils nicht beteiligt wäre und lediglich die Miteigentumsanteile der übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr stimmig wären (Merle in B/P/M, WEG, 9. Auflage, § 3 Rn. 9); bei nicht begründetem Sondereigentum könne dann auch keine Last des betreffenden Anteilsinhabers entstehen.

4. Entscheidende Frage ist also, ob Inhaber eines isolierten Miteigentums als Wohnungseigentümer mit Rechten und Pflichten nach dem WEG angesehen werden können (vgl. auch Wenzel, DNotZ 1993, 297, 300).

   Nach Auffassung des Senats spricht vieles dafür, in Bezug auf Rechte und Pflichten des Inhabers eines isolierten Miteigentumsanteils, diesen wie einen Wohnungseigentümer zu behandeln, wobei allerdings im vorliegenden Fall die Entscheidung offen bleiben konnte, da bezüglich des Heizwerks und der Eingangshalle in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ausdrücklich gesonderte Kostenverteilungsschlüssel mit Zuschnitt auf den vorgesehenen Verwendungszweck vereinbart waren. Gerade vor dem Hintergrund, dass nach der Rechtsprechung des BGH trotz der nicht wirksamen Begründung von Sondereigentum die Teilungserklärung möglichst aufrecht zu erhalten ist, hätte diese fortzugelten. Die Inhaber der isolierten Miteigentumsanteile sind hier also weiter mit den vorgesehenen Kosten - und nur mit diesen - zu belasten, was naturgemäß gleichzeitig auch bedingt, dass sie auch Einfluss auf die Willensbildung der Gemeinschaft nehmen können, ihnen also in der hier gegebenen Situation nicht nur die Pflichten, sondern auch die Rechte eines Wohnungseigentümers zuzubilligen sind.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 20.10.2003, 16 Wx 75/03, ZMR 8/2004, 623

Anmerkung

Vgl. auch Hügl, "Das unvollendete oder substanzlose Sondereigentum", ZMR 8/2004, 549 mit kritisch ablehnender Meinung auch zu diesem Entscheidungsergebnis.

Bei anfänglich geplantem und genehmigtem, allerdings nicht errichteten Sondereigentum (grundsätzliche Zulässigkeit der Begründung vorausgesetzt), bestehen m.E. nach der Gemeinschaftsordnung zunächst Wohngeldzahlungspflichten (allenfalls nach § 242 BGB positionsmäßig oder der Höhe nach eingeschränkt), wenn die Erstellung in Zukunft noch möglich erscheint und auf die Errichtung nicht endgültig durch den oder die Verantwortlichen verzichtet wurde. Insoweit liegen hier Pflichten des Inhabers eines allein bestehenden isolierten Miteigentumsanteils in seiner Risikosphäre. Wird dieser Errichtungswille nach geraumer Zeit jedoch endgültig aufgegeben, bestehen wechselseitige Ansprüche der weiteren, d.h. aller Miteigentümer untereinander, die Aufteilung der veränderten Sachlage anzupassen und die Anteile neu festzulegen (in der Regel ohne Wert- bzw. Abfindungsausgleich).

Kann demgegenüber aus gesetzlich zw...