Instandhaltung und Instands... / 7 Altbauten

Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.

 

Hinweis

Kein Anspruch auf Nachbesserung

Der Mieter hat grundsätzlich auch keinen Anspruch auf Nachbesserung, z. B. der Trittschalldämmung, wenn diese zwar nicht den aktuellen DIN-Normen, jedoch den Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Anwesens entspricht. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Schalldämmung durch Maßnahmen anderer Mieter, z. B. infolge Verlegung von Bodenfliesen in der darüberliegenden Wohnung, gegenüber dem Zeitpunkt der Anmietung verschlechtert hat.

Feuchter Keller

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus (hier: Baujahr 1923). Bei solchen Altbauten stellt eine leichte Durchfeuchtung in Abstellräumen im Keller keinen Mangel im Rechtssinne dar. Der Mieter ist daher nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn der Keller nicht völlig trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände nicht geeignet ist, der Keller hinsichtlich der Bausubstanz heutigen Standards nicht genügt, jedoch den damaligen Vorschriften der Landesbauordnung – falls existent – entsprach. So auch das LG Dresden, wonach Kellerfeuchte im Altbau keinen Mangel darstellt, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zurzeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1905) typisch war, weil es zu dieser Zeit keine Vorschriften über die Herstellung einer Vertikal- und/oder Horizontalabdichtung der Kellerräume gegeben hat und Wassereintritte über die erdberührten Umfassungsbauteile hingenommen und sogar vielfach als gewünscht angesehen wurden.

Eine andere Ansicht vertritt das LG Berlin für den speziellen Fall, dass der Keller – anders als bei dezentralen Kellerräumen in Mehrfamilienhäusern – unmittelbar an die Wohnräume angegliedert ist, wie z. B. bei einem vermieteten Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus u. Ä. In diesem Fall stellt die Durchfeuchtung des Kellers auch bei einem älteren Haus (hier: Baujahr 1939) einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte entspricht nach Auffassung des LG Berlin nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient nämlich – anders als bei einer Mietwohnung mit einem i. d. R. dezentralen Keller – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit ist bei einer Durchfeuchtung des Kellers nicht unerheblich beeinträchtigt.

Geräusche aus der Nachbarwohnung

Der Mieter eines Mehrfamilienhauses muss Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung anderer Mieter entstehen. Er kann nicht verlangen, dass keine Geräusche aus der Nachbarwohnung zu hören sind.

 

Praxis-Beispiel

Lautes Schnarchen in Nachbarwohnung

Dies gilt selbst für laute Schnarchgeräusche, die den Mieter weder zur Mietminderung noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Trittschall

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden Werte für Trittschall erfüllen.

 

Praxis-Beispiel

Trittschallwerte nach DIN

DIN 4109/1989: 53 dB für Wohnungstrenndecken

Der Vermieter schuldet lediglich eine Beschaffenheit, die der Mieter nach Art der Mietsache erwarten kann. Dementsprechend müssen die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen (Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Höhe der Miete, ggf. Ortssitte) üblich ist. Soweit es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, z. B. DIN-Normen gibt, ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet, obwohl die DIN-Normen keine Rechtsnormen, sondern nur privattechnische Regelungen mit Empfehlungscharakter sind. Daher hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen besseren Schallschutz, als es die Grenzwerte der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen vorgesehen haben. Waren zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch keine DIN-Normen vorhanden, ist es nach Auffassung des LG Hamburg angemessen, die auf die Errichtung des Gebäudes zunächst folgende technische Norm zur Grundlage der Bemessung des zu gewährenden Schallschutzes heranzuziehen.

 

Praxis-Beispiel

Laminat- statt Teppichboden

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Grenzwerte erst überschritten wurden...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge