Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.[1] Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.[2]
Kein Anspruch auf Nachbesserung
Der Mieter hat grundsätzlich auch keinen Anspruch auf Nachbesserung, z. B. der Trittschalldämmung, wenn diese zwar nicht den aktuellen DIN-Normen, jedoch den Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Anwesens entspricht. Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1962 kann der Mieter keinen modernen Standard der Geräuschdämmung erwarten und muss in den Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen, insbesondere Kinderlärm, rechnen.[3] Dies gilt selbst dann, wenn sich die Schalldämmung durch Maßnahmen anderer Mieter, z. B. infolge Verlegung von Bodenfliesen in der darüberliegenden Wohnung, gegenüber dem Zeitpunkt der Anmietung verschlechtert hat.[4]
Feuchter Keller
Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls; namentlich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Dabei gehören zur Soll-Beschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben im Exposé. Wird ein Gebäude in einem solchen Exposé z. B. als "Luxusimmobilie" bezeichnet, die "nach neuestem Stand renoviert worden" ist, kann ein Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen. Ohne solche Angaben schuldet der Verkäufer keinen sanierten Keller, sondern nur einen Keller in einem der Bauzeit des Gebäudes entsprechenden Errichtungszustand.[5]
Eine andere Ansicht vertritt das LG Berlin für den speziellen Fall, dass der Keller – anders als bei dezentralen Kellerräumen in Mehrfamilienhäusern – unmittelbar an die Wohnräume angegliedert ist, wie z. B. bei einem vermieteten Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus u. Ä. In diesem Fall stellt die Durchfeuchtung des Kellers auch bei einem älteren Haus (hier: Baujahr 1939) einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte entspricht nach Auffassung des LG Berlin nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient nämlich – anders als bei einer Mietwohnung mit einem i. d. R. dezentralen Keller – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit ist bei einer Durchfeuchtung des Kellers nicht unerheblich beeinträchtigt.[6]
Geräusche aus der Nachbarwohnung
Der Mieter eines Mehrfamilienhauses muss Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung anderer Mieter entstehen.[7] Er kann nicht verlangen, dass keine Geräusche aus der Nachbarwohnung zu hören sind.
Lautes Schnarchen in Nachbarwohnung
Dies gilt selbst für laute Schnarchgeräusche, die den Mieter weder zur Mietminderung noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[8]
Trittschall
Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden Werte für Trittschall erfüllen.
Trittschallwerte nach DIN
DIN 4109/1989: 53 dB für Wohnungstrenndecken
Der Vermieter schuldet lediglich eine Beschaffenheit, die der Mieter nach Art der Mietsache erwarten kann. Dementsprechend müssen die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen (Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Höhe der Miete, ggf. Ortssitte) üblich ist. Soweit es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, z. B. DIN-Normen gibt, ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet, obwohl die DIN-Normen keine Rechtsnormen, sondern nur privattechnische Regelungen mit Empfehlungscharakter sind. Daher hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen besseren Schallschutz, als es die Grenzwerte der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen vorgesehen haben.[9] Waren zur Zeit der Errichtung des Gebäudes n...
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