Saarländisches OLG Urteil vom 08.05.2013 - 2 U 3/13

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 30.09.2011; Aktenzeichen 6 O 9/11)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 30.9.2011 verkündete Urteil des LG Saarbrücken - 6 O 9/11 - wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 26.240,17 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Die Klägerin mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 2./4.1.2007 von der Beklagten eine im Erdgeschoss des Anwesens [Anschr./Hausnr.] in [Ort] gelegene Gewerbefläche zum Betrieb eines Friseurgeschäfts. Das Mietverhältnis begann am 1.3.2007 und war auf fünf Jahre befristet; es endete am 29.2.2012. In § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages ist bestimmt, dass die Betriebskosten gemäß der dem Mietvertrag als Anlage beigefügten Betriebskostenverordnung vom Mieter zu tragen sind und gesondert aufgegeben und berechnet werden. Die monatliche Gesamtbruttomiete belief sich zunächst auf 1.130,05 EUR und ab dem 1.7.2009 auf 1.219,75 EUR. Darin war jeweils eine Vorauszahlung auf die Heizkosten von 50 EUR (netto) und auf die sonstigen Betriebskosten von 140 EUR (netto) enthalten.

Nach der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 entfielen auf die Klägerin Kosten für die Wärmeversorgung i.H.v. 3.404,19 EUR. Im Jahr 2008 betrugen die Kosten 4.402,54 EUR und im Jahr 2009 3.088,35 EUR.

In einem auf Antrag der Klägerin durchgeführten selbständigen Beweisverfahren (6 OH 1/10 LG Saarbrücken) gelangte der Sachverständige Dr.-Ing. W. zu dem Ergebnis, dass sich der Heizwärmebedarf des Ladenlokals durch den Einbau einer Isolierverglasung anstelle der vorhandenen Einfachverglasung um ca. 42 % reduzieren ließe. Die Klägerin forderte daraufhin mit Schreiben vom 26.10.2010 (GA 31) die Beklagte erfolglos zum Einbau doppelt verglaster Schaufensterscheiben auf.

Mit ihrer Klage erstrebt die Klägerin die Feststellung, dass die Bruttomiete für das Ladenlokal ab dem 1.3.2007 um 40 % gemindert ist. Die Beklagte verlangt widerklagend die sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 - unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen - zu ihren Gunsten ergebenden Nachforderungen i.H.v. insgesamt 11.453,79 EUR (2007: 2.708,34 EUR; 2008: 5.455,64 EUR; 2009: 3.289,81 EUR) zzgl. Verzugszinsen.

Die Klägerin hat geltend gemacht, dass die vertraglich vereinbarte Nutzung des Mietobjekts als Friseursalon durch den mit der Einfachverglasung verbundenen Wärmeverlust erheblich beeinträchtigt werde. Auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen Dr.-Ing. W. sei eine Mietminderung von 40 % gerechtfertigt. Zudem stehe ihr ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen i.H.v. mindestens 40 % der Miete zu. Dazu hat sie behauptet, sie habe bei Vertragsschluss ausdrücklich gefragt, ob die Vorauszahlungsbeträge den tatsächlichen Verbrauchswerten der Vormieter entsprächen, was bejaht worden sei. Hätte sie gewusst, dass die Verbrauchskosten ein Vielfaches der Vorauszahlungen betragen würden, hätte sie den Mietvertrag nicht abgeschlossen.

Hinsichtlich der Widerklage hat sie im Wesentlichen geltend gemacht, dass die ihr erteilten Betriebskostenabrechnungen nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprächen und die Nachzahlungsansprüche daher nicht fällig seien. Hilfsweise hat sie die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Höhe der Nachzahlungsbeträge erklärt.

Die Beklagte ist der Klage mit der Begründung entgegen getreten, dass die Einfachverglasung den bei der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften entsprochen habe und die Höhe der Heizkosten für sich genommen keinen Mangel begründe. Eine Mietminderung sei zudem im Hinblick darauf ausgeschlossen, dass die vorhandene Einfachverglasung für die Klägerin unschwer erkennbar gewesen sei.

Das LG hat durch sein am 30.9.2011 verkündetes Urteil (GA 153), auf dessen tatsächliche Feststellungen gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Es verneint einen Mangel der Mietsache, da das Ladenlokal zu dem vertraglich vereinbarten Betrieb eines Friseursalons generell geeignet sei und die Einfachverglasung nach den Feststellungen des Sachverständigen zu dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes Anfang der achtziger Jahre des letzten Jahrhunderts baurechtlich zulässig gewesen sei. Der Klägerin habe zudem klar sein müssen, dass bei einer - unschwer erkennbaren - Einfachverglasung mehr Wärme entweiche als bei einer Doppelverglasung und dass dies zu höheren Heizkosten führe. Deren Höhe sei indes für die Beurteilung eines Mietmangels nicht relevant. Entscheidend sei, ob die vertraglich geschuldeten oder allgemein üblichen Temperaturen erreicht werden kö...