Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte haben bereits nach der WEG-Reform 2007 eine große Rolle erlangt.[1]
Überblick:
8.1 Aussonderung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich nur Gegenstände des Verwaltungsvermögens). Zur Aussonderung ist nach § 47 InsO berechtigt, wer aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechtes geltend machen kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört. Soweit dieses der Fall ist, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Insolvenzgläubigerin. Ihr Anspruch auf Aussonderung des Gegenstandes bestimmt sich nach den Gesetzen, die außerhalb des Insolvenzverfahrens gelten. So kann etwa der Eigentümer eines Gegenstandes Herausgabe nach § 985 BGB von dem diesen Gegenstand besitzenden Eigentümer verlangen.
8.2 Absonderung
Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.[1] Zu einer solchen Absonderung ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt. Zu unterscheiden sind § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG unterfallende, nicht privilegierte Hausgeldansprüche und § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallende, privilegierte Hausgeldansprüche.
Anmeldung zur Tabelle möglich
Auch dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Absonderungsrecht geltend macht, kann sie die Forderung als persönliche Forderung in voller Höhe für den Ausfall zur Tabelle anmelden. Dieses bewirkt, dass die gesamte Forderung geprüft und "für den Ausfall" festgestellt wird.
8.2.1 Nicht privilegierte Hausgeldansprüche
Für unter § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG unterfallende Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht ab dem Zeitpunkt, zu dem das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren beschlagnahmt wird. Ein Absonderungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Beschlagnahme zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits erfolgt war.[1] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss daher bis zu diesem Zeitpunkt die Beschlagnahme des Grundstücks bewirkt haben, indem sie die Anordnung der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung selbst erwirkt hat[2] oder einem laufenden Verfahren beigetreten ist.[3]
8.2.2 Privilegierte Hausgeldansprüche
Absonderungsrecht
Für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht.[1] Dieses Recht entsteht nicht erst dann, wenn das entsprechende Sondereigentum zwangsversteigert wird.[2] Es besteht immer. Die Hausgeldansprüche ruhen – obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert und sie schuldrechtlich zu verstehen sind[3] – ähnlich einer privaten Last auf dem Wohnungseigentum.[4]
Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehen für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche im Rahmen einer eröffneten Insolvenz 2 Möglichkeiten zu:
- Sie kann zum einen ihre privilegierten Ansprüche in einem bereits laufenden, durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger, den Insolvenzverwalter oder durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden Anspruchs betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens anmelden, ohne dass für ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Ansprüche ein (Zahlungs-) Titel erforderlich ist.[5]
- Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zum anderen trotz der eröffneten Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben.[6] Indem sie die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung erwirkt, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung ohne Weiteres betreiben, wenn sie vor Insolvenzeröffnung gegen den Schuldner bereits einen Titel erstritten hat.[7] Der bestehende Titel kann auf den Insolvenzverwalter umgeschrieben werden. In diesem Fall sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die fälligen, aber nicht titulierten Hausgeldansprüche nach § 45 Abs. 3 ZVG anmelden.[8]
Selbstgenutztes Wohneigentum
Vollstreckt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Titelumschreibung gegen den Insolvenzverwalter in weiterhin selbstgenutztes Wohneigentum eines Insolvenzschuldners, kann der Besitzergreifung des Zwangsverwalters das Recht des Schuldners entgegengehalten werden, ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen.[9]
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Zwangsversteigerung im Übrigen ...
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