2.1 Begriff "Leibrente"
Bei den meisten Vermögensübertragungen werden Leibrenten bis an das Lebensende des ehemaligen Eigentümers vereinbart. Der Begriff der Leibrente ist in den §§ 759 bis 761 BGB nur lückenhaft geregelt.[1] Die Voraussetzungen einer Leibrente sind erfüllt, wenn regelmäßig wiederkehrende Leistungen in Geld oder vertretbaren Sachen in bestimmter Höhe auf die Lebenszeit des Berechtigten zu erbringen sind.[2] Leibrenten sind also regelmäßige, zumeist monatliche, in gleicher Höhe zu erbringende Zahlungen.
Die Gleichmäßigkeit der Leistungen wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Vertragsparteien in dem Übertragungsvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart haben.[3] Der Annahme einer Leibrente steht nicht entgegen, dass die Höhe der Zahlungen z. B. an Beamtengehälter, Lebenshaltungskosten oder Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung gekoppelt wird. Unschädlich ist auch, wenn die Zahlungen vom Leben einer anderen Person abhängen.
Bedeutung einer Wertsicherungsklausel
Eine neue Leibrente entsteht nicht, wenn die Erhöhung in Folge einer Währungs- oder Wertsicherungsklausel eintritt. Der Mehrbetrag, der auf der Wertsicherungsklausel beruht, ist vielmehr ein Teil der Rente, der die Kontinuität des inneren Wertes der Rente sicherstellt.[4]
Bestandteile einer Leibrente
Leibrentenzahlungen setzen sich aus 2 Komponenten zusammen:
- Dem Kapitalanteil, der dem Verkehrswert des veräußerten Grundstücks entspricht, und
- dem Zinsanteil, der die Verzinsung des eingesetzten "Kapitals" widerspiegelt und bei Leibrenten als Ertragsanteil bezeichnet wird.
Ertragsanteil hängt vom Lebensalter bei Beginn der Rente ab
Der Ertragsanteil hängt vom Lebensalter des Rentenberechtigten bei Beginn der Rente ab. Er braucht nicht individuell berechnet zu werden, sondern kann aus der gesetzlichen Ertragsanteilstabelle als Prozentsatz abgelesen werden.[5] Dieser Prozentsatz ist auf die zugeflossenen Rentenzahlungen anzuwenden. Die Höhe des Ertragsanteils wird nur einmal zu Beginn der Rente ermittelt und bleibt dann für den einzelnen Rentenfall unverändert[6], es sei denn, der Gesetzgeber beschließt eine neue Tabelle mit höheren oder niedrigeren Ertragsanteilen.
2.2 Vor- und Nachteile eines Verkaufs auf Leibrentenbasis
Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er gleichbleibende oder sogar steigende monatliche Zahlungen erhält, durch die er seine Versorgung sicherstellen kann. Der Käufer kann mit nur geringem Eigenkapital Grundbesitz erwerben.
Stirbt der Verkäufer abweichend von der statistischen Lebenserwartung vorzeitig, hat er das Grundstück sogar äußerst günstig erworben. Lebt der Verkäufer dagegen länger als nach der Sterbetafel angenommen, wäre es günstiger gewesen, einen einmaligen Kaufpreis zu zahlen und diesen über einen Kredit zu finanzieren. Der Erwerber geht also das Wagnis ein, dass er, wenn der Verkäufer lange lebt, den Kaufgegenstand überbezahlt. Schließlich kann eine Wertsicherungsklausel im Übergabevertrag bewirken, dass der Käufer in einigen Jahren wegen starker Inflation erheblich höhere Zahlungen leisten muss als bei Vertragsabschluss angenommen. Ein Verkauf bzw. Kauf auf Rentenbasis ist daher vor allem für einen risikofreudigen Verkäufer bzw. Käufer attraktiv.
2.3 Abschluss eines fremdvergleichbaren Kaufvertrags
Dass prinzipiell die für eine private Versorgungsrente sprechende Unentgeltlichkeitsvermutung auch in Rentenfällen widerlegbar und eine Veräußerungsrente auch zwischen nahen Angehörigen erreichbar ist, entspricht seit Langem der Rechtsprechung. Dem ist zuzustimmen, denn nahe Angehörige können entgeltliche Geschäfte miteinander tätigen, die das Steuerrecht nicht negieren kann und darf. Wenn die Entgeltlichkeit erreicht werden soll, darf keine typische vorweggenommene Erbfolge erfolgen, sondern es muss ein fremdvergleichbarer Veräußerungsvertrag abgeschlossen werden.
Die Vermutung besteht nicht, wenn
- die Beteiligten Leistung (Haus- und Grundbesitz) und Gegenleistung (Rentenverpflichtung) nach kaufmännischen Gesichtspunkten gegeneinander abgewogen haben und
- subjektiv von der Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen ausgehen durften, auch wenn Leistung und Gegenleistung objektiv ungleichwertig sind.[1]
Überschlägige Bezifferung ist erforderlich
Beruft sich einer der Beteiligten, z. B. das Kind als Käufer, darauf, dass Rente und übertragenes Haus wertgleich seien, muss er substantiiert darlegen und wenigstens überschlägig beziffern, welche Wertvorstellungen die Vertragspartner bei Vereinbarung des Kaufpreises hinsichtlich des Werts der übe...
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