Zwei Formen
Das Gesetz kennt 2 Hauptformen der Hypothek, nämlich die sog. Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek, die sich voneinander durch den Grad ihrer Abhängigkeit von der zugrunde liegenden Forderung unterscheiden.
Warum "Verkehrshypothek"?
Die Bezeichnung "Verkehrshypothek" (das Gesetz spricht von gewöhnlicher Hypothek, § 1168 BGB) hat sich herausgebildet, weil bei ihr Verkehrsschutzinteressen besonders berücksichtigt werden und damit die Verkehrsfähigkeit gesteigert wird. So ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten trotz Nichtbestehens der Forderung möglich.[1]
Die Verkehrshypothek kann als Briefhypothek oder als Buchhypothek bestellt werden, wobei das Gesetz vom Briefrecht als Regelform ausgeht.
Sicherungshypothek
Wollen die Parteien, dass die Hypothek nur dann begründet wird, wenn auch die zugrunde liegende Forderung tatsächlich besteht, können sie gem. § 1184 BGB eine Sicherungshypothek bestellen.
Geringeres Risiko für Eigentümer
Diese Form der Hypothek lehnt sich enger an die Forderung als die Verkehrshypothek. Das Recht des Gläubigers bemisst sich allein nach der Forderung. Gem. § 1185 Abs. 1 BGB ist die Sicherungshypothek stets Buchrecht. Sie muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet sein.[2] Da die Sicherungshypothek von der Existenz der Forderung abhängt, ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek ausgeschlossen (§ 1138 BGB gilt hier nicht, vgl. § 1185 Abs. 2 BGB). Der Gläubiger muss den Bestand der Forderung beweisen.
Sicherungshypothek ist vorgeschrieben
Sonderformen
Für bestimmte Hypothekenarten ist die Sicherungshypothek gesetzlich vorgeschrieben, insbesondere für Bauhandwerkerhypotheken,[3] Zwangshypotheken[4] und Arresthypotheken.[5]
Eine Unterart der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek, bei der die Höhe der Forderung (oder auch mehrere Forderungen) nicht von vornherein feststeht, sondern späterer Feststellung vorbehalten bleibt. Im Grundbuch ist lediglich der Höchstbetrag einzutragen, bis zu dem das Grundstück dinglich haften soll.[6]
Gesamthypothek
Besteht für die Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken, spricht man von einer Gesamthypothek. Die Besonderheit: Jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung.[7] Dies kann etwa von Bedeutung sein, wenn ein Neubau auf mehreren Grundstücken errichtet wird. In einem solchen Fall kann der Bauunternehmer an jedem dem Besteller gehörenden Baugrundstück für seine Forderung in voller Höhe die Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB verlangen, und zwar in Form der Gesamthypothek.[8]
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