Wartungsarbeiten fallen unter den Begriff der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Die Wartung der Heizanlage erfolgt regelmäßig durch eine Fachfirma auf Grundlage von Wartungsverträgen. Eine umlagefähige Wartung beinhaltet
- die Einstellung der Feuerungseinrichtungen,
- die Überprüfung der zentralen regelungstechnischen Einrichtungen,
- die Reinigung und Einstellung des Brenners einschließlich neuer Dichtungen, Filter und Zerstäuberdüsen, Probeläufe, Messungen der Abgaswerte und -temperaturen sowie
- die Kontrolle und das Nachfüllen des Wasserstands.[1]
Die Kosten der Dichtigkeitsprüfung gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Heizkosten.[2] Die Umlage geringer Instandhaltungskosten für verschleißanfällige Kleinteile wird von der Rechtsprechung noch akzeptiert. Die Kosten für Reparaturen oder Ersatzteile, zum Beispiel eine neue Brennerdüse, können dagegen nicht umgelegt werden. Für den Fall, dass die Wartungskosten über 5 % der gesamten Betriebskosten der Heizanlage (Faustformel) hinausgehen, ist diese Kostenposition daraufhin zu überprüfen, ob sie nicht Reparaturkosten enthält. Wartungsverträge von Fachfirmen sollten dahingehend kontrolliert werden, ob es sich um sogenannte Vollwartungsverträge handelt: Diese beinhalten in der Regel kleinere Reparaturen. In diesem Fall muss der Reparaturkostenanteil herausgerechnet werden (circa 20 %).
Geht es um die Wartung einer Gastherme, kann der Vermieter dem Mieter formularvertraglich die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung auferlegen, und zwar ohne Obergrenze beim Umlagebetrag.[3]
TÜV-Gebühren für die Prüfung von Druckgasanlagen, insbesondere die für eine Prüfung der Heizanlage, gehören nur dann zu den umlagefähigen Wartungskosten, wenn eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung besteht.[4]
Die Wartungs- und Inspektionskosten für eine thermische Solaranlage sind umlagefähig. Es handelt sich dabei in der Regel um die Überprüfung der Sauberkeit und ggf. die Reinigung der Kollektoren, Überprüfung auf Undichtigkeit der Kollektoren und Leitungsrohre, die Kontrolle des Frost- und Korrosionsschutzes der Solarflüssigkeit, die Erneuerung des Solarkreises, das Einstellen des Volumenstroms und der Druckverhältnisse, das Einstellen der Umwälzpumpe, die Überprüfung des Frostschutzes sowie ggf. den Austausch der Solarflüssigkeit.[5]
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