Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler in einem Kellerraum: Liegt ein Mangel vor?

Leitsatz

Befinden sich Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, so stellt dies i.d.R. keinen Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Hingegen kann mit dieser baulichen Situation ein Mangel am Sondereigentum gegeben sein.

Normenkette

§§ 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB; §§ 3, 5 WEG

Das Problem

1. K erwirbt im April 2009 von B das Wohnungseigentum Nr. 3 (Miteigentumsanteil von 1.419/10.000), zu dem ein Abstellraum im Souterrain ("Kellerraum", Fläche 8 m²) gehört. B verpflichtet sich, das Sondereigentum in vollständig renoviertem und bezugsfertigem Zustand bis Ende 2009 zu liefern. Das Wohnungseigentum wird im Juni 2009 übergeben. K beanstandet, dass sich in ihrem Kellerraum der Hauswasseranschluss sowie der zugehörige Zähler für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft befinden.

2. Im Februar 2010 beschließen die Wohnungseigentümer einstimmig wie folgt:

   Der Wasserzähler für das Gemeinschaftseigentum im Keller der Eigentümer B./L.-B. muss dringend aus dem Sondereigentum in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden. Hier muss von Fa. I. dringend Abhilfe geschaffen werden.

3. In der Folge wird ein "Schlichterteam" der Wohnungseigentümer beauftragt, mit B wegen dieses Mangels zu verhandeln. Den Eigentümern wird im Mai 2011 als Schlichtungsergebnis mitgeteilt, dass B auf eigene Kosten den Wasserzähler verlegen lassen wird. Diesem Ergebnis stimmen die Wohnungseigentümer per Umlaufbeschluss zu.

4. Im Juli 2011 kündigt B gegenüber K per Mail mit, einen Kostenvoranschlag für das Verlegen des Wasseranschlusses einholen zu wollen. Dabei bleibt es. Im Januar 2012 stellt B die Notwendigkeit einer Verlegung in Abrede, erklärte aber:

   "Sollte ein Verlegen des Hauswasseranschlusses .. in das Gemeinschaftseigentum zwingend erforderlich sein, wird B (wie mit den Vertretern der Eigentümergemeinschaft abgesprochen) die vollen Kosten hierfür übernehmen."

   Auf einer Versammlung im Juli 2012 wird K ermächtigt, diesbezügliche Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer im eigenen Namen geltend zu machen.

5. K verklagt jetzt B. Er meint, das Vorhandensein des Hauswasseranschlusses und des Zählers der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft in dem zu seinem Sondereigentum gehörigen Kellerraum stelle einen Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Aber auch das Sondereigentum sei mangelhaft, da sich der ohnehin kleine Kellerraum nicht mehr sinnvoll nutzen lasse. K beantragt, B zu verurteilen, an die "Wohnungseigentümergemeinschaft" 8.247,44 EUR (die erforderlichen Kosten für eine Verlegung) nebst Zinsen zu zahlen. B beantragt Klagabweisung. Er hält das Landgericht für funktionell unzuständig. Ein Mangel liege aber auch gar nicht vor. Das Landgericht gibt der Klage im Wesentlichen statt und verurteilt B, an die "Wohnungseigentümergemeinschaft" einen Betrag von 8.000 EUR nebst Zinsen zu zahlen Ein Kostenvorschussanspruch bestehe aus den §§ 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB. Das gemeinschaftliche Eigentum sei mangelhaft. Bei Teilung und Umbau sei so zu planen, dass sich Anschluss und Zähler nicht im Bereich eines Sondereigentums befänden, sondern frei zugänglich blieben. Hiergegen richtet sich B's Berufung. Im Berufungsrechtszug behauptet K, auch das Sondereigentum sei mangelhaft und verlangt auch für diesen Mangel Schadensersatz.

Die Entscheidung

1. Das gemeinschaftliche Eigentum sei mangelfrei! Für die Wohnungseigentümer bestehe keine Beeinträchtigung der gewöhnlichen Verwendung und der üblichen, zu erwartenden Beschaffenheit infolge des Umstandes, dass sich der Hauswasseranschluss und der zugehörige Zähler in dem zum Sondereigentum gehörenden Kellerraum Nr. 3 der Klägerin befänden. Die Beeinträchtigung sei, falls sich von einer solchen überhaupt sprechen lasse, äußerst geringfügig und begründe in dieser Ausprägung noch keinen Mangel. Dem Schutz und Interesse der Wohnungseigentümer und der "Gemeinschaft" werde hinreichend durch den rechtlichen Umstand Rechnung getragen, dass K nach § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet sei, das Betreten und die Benutzung des Kellers zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sei. Auch wenn man das Ablesen des Zählers und das Betätigen des Hauptwasseranschlusses nicht als Maßnahmen ansehen wollte, die unter die Begriffe "Instandhaltung und Instandsetzung" fallen, sei jedenfalls § 14 Abs. 4 WEG als Ausfluss der innerhalb der eigentümerspezifischen Treuepflichten auf diese Sachverhalte entsprechend anzuwenden (Hinweis auf Klein in Bärmann, WEG, 12. Auflage 2013, § 14 Rn. 57).
2. Das Sondereigentum sei hingegen mangelhaft. Ein Kellerraum, bei dem es nach "Wohnungseigentümerrecht" zu gestatten sei, dass sich Dritte hierzu – wenn auch in begründeten Fällen – Zugang verschaffen, entspreche nicht der üblichen erwartbaren Beschaffenheit i.S.d. § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB. Der Kellerraum "gewinne" dadurch, dass er in bestimmten, von vornherein absehbaren Fällen von Dritten betreten werden müsse, an e...