Statt eines festangestellten Hausmeisters kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auch der Dienste eines so genannten Hausmeisterservice bedienen. Dabei handelt es sich um ein selbstständiges Unternehmen, welches letztlich alle Aufgaben, die auch ein Hausmeister auszuführen hätte, übernimmt. Im Unterschied zum Hausmeister gelten insoweit keine arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Lohnnebenkosten und sonstige mit dem Arbeitnehmerstatus des Hausmeisters verbundene Leistungen des Dienstherrn entfallen. Jedoch ist darauf zu achten, dass die Leistung des Hausmeisterservice in aller Regel der Umsatzsteuer unterliegt.
Das Vertragsverhältnis kommt zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Serviceunternehmen zu Stande, da dieses den Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft kommt die Beschäftigung eines solchen Unternehmens vor allem unter zwei Gesichtspunkten in Betracht. Zum einen, wenn die Anlage nicht so groß ist, dass sich die Einstellung eines Hausmeisters als Voll- oder Teilzeitkraft lohnt, oder wenn das aus der Arbeitgeberstellung resultierende finanzielle Risiko nicht eingegangen werden soll. In Kleinstanlagen, die von einem Verwalter verwaltet werden, kann allerdings zweifelhaft sein, ob die Beauftragung eines Hausmeisterservices ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.[1]
Intensivere Kontrollen nötig
Zudem bedarf es wegen der nicht ständigen Anwesenheit einer weitaus intensiveren Kontrolle des Hausmeisterdienstes als des Hausmeisters. Gerade im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflichten im Rahmen des so genannten Winterdienstes kann dies ein Argument sein, von der Beschäftigung eines solchen Unternehmens abzusehen, wenn sich dies als unzuverlässig erwiesen hat.
In Großanlagen dürfte der Verwalter zwar auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Hausmeisterservice auch ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer beauftragen können. Gesichert ist dies allerdings nicht, sodass der Verwalter stets einen Beschluss herbeiführen sollte. In diesem Beschluss müssen dann die Vertragslaufzeit, die Vergütung des Hausmeisterservice und seine wesentlichen Aufgaben geregelt werden.[2]
Bei Beschlussfassung müssen im Übrigen mindestens 3 Vergleichsangebote vorliegen.[3]
Dies gilt ausnahmsweise aber dann nicht, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Entspricht der jährliche Kostenaufwand für den Hausmeister nicht einmal 5 % der Wirtschaftsplansumme und bewegen sich diese Kosten im Rahmen dessen, was die Wohnungseigentümer bereits einmal für einen Hausmeister ausgegeben haben, bedarf es keiner Alternativangebote.[4]
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