Hausgeldinkasso: Verfallklausel; Verwalter: Wiederbestellung

Leitsatz

Eine Fälligkeitsbestimmung kann mit einer Verfallklausel oder einer Vorfälligkeitsregelung versehen werden.

Normenkette

§§ 21 Abs. 7, 26 Abs. 1 WEG

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer genehmigen zum Tagesordnungspunkt (TOP) 3 B die Abrechnung und die Einzelabrechnungen 2011, zu TOP 3 C wird der Verwalter für 2011 entlastet, zu TOP 4 B i wird der "Einsatz von Rückstellungsbeträgen für die laufende Bewirtschaftung" beschlossen und zu TOP 5 A werden der Verwaltungsbeirat und die Rechnungsprüfer für das 2011 entlastet. Zu TOP 4 B b heißt es:

   "Die Zahlung des Jahresbeitrages wird den jeweiligen Eigentümern jedoch unter Maßgabe der in den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Teil-Wohngeldvorauszahlungen gestundet, wobei die sich aus den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Wohngeldvorauszahlungen fällig und zahlbar jeweils im Voraus bis zum Ablauf des 3. Werktags eines jeden Monats auf das Verwaltungskonto der Gemeinschaft sind. Die sich aus dem Wirtschaftsplan für den einzelnen Wohnungseigentümer ergebenden Zahlungsverpflichtungen sind ab 1.1.2013 zu leisten."

   Zu TOP 4 B c heißt es:

   "Gerät ein Eigentümer mit den Wohngeldvorauszahlungen ganz oder teilweise in einer Höhe von mehr als 2 monatlichen Raten in Rückstand, so ist der gesamte dann noch ausstehende Jahreswohngeldvorschuss zur sofortigen Zahlung fällig." Zu TOP 4 B d heißt es "Diese Verfallklausel gilt nicht, soweit im laufenden Wirtschaftsjahr hinsichtlich des betreffenden Wohnungseigentums Zwangsverwaltung angeordnet oder das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Entsprechendes gilt bei Eintragung eines neuen rechtsgeschäftlichen Erwerbers im Grundbuch oder bei der Zwangsversteigerung."

   Zu TOP 8 wird wie folgt beschlossen:

   Die Eigentümerversammlung bestellt den bisherigen Verwalter, Firma J KG, erneut zum Verwalter für den Zeitraum vom 1.1.2013 bis zum 31.12.204, wobei die Bestimmungen des bislang geltenden Verwaltervertrages für den Bestellungs-/Vertragszeitraum weiter gelten, mit der Maßgabe, dass sich das monatliche Verwalterentgelt in Höhe von derzeit 14,50 EUR/pro Einheit um 0,50 EUR auf monatlich 15 EUR zzgl. jeweils gültiger gesetzlicher MwSt erhöht. Die Gebühr wird für die Laufzeit des Vertrages festgesetzt und nicht erhöht.

2. Wohnungseigentümerin W geht gegen die Beschlüsse zu TOP 3 B, 3 C, 4 B d, 4 B i, 5 A und 8 vor. In Bezug auf TOP 4 B d und TOP 8 trägt sie vor, eine einmal eingetretene Fälligkeit von Hausgeldansprüchen, wie sie mit der Verfallklausel verfolgt werde, könne nicht nachträglich bei Eintritt von bestimmten Verfahren wieder entfallen. Insoweit wäre es Aufgabe der Verwalterin gewesen, die Wohnungseigentümer ordnungsgemäß über die Rechtslage zu informieren. Die bisherige Verwalterin V hätte unter anderem aus diesem Grund nicht mehr zur Verwalterin bestellt werden dürfen. Ein bisher geltender Verwaltervertrag habe nicht existiert, sodass auch keine Verlängerung des Verwaltervertrags hätte beschlossen werden können. In der Versammlung selbst hätten "tumultartige Szenen" geherrscht, eine geordnete Versammlungsführung und eine geordnete Bestellung eines Verwalters seien nicht gewährleistet gewesen. V sei nicht in der Lage, eine ordnungsmäßige Abrechnung zu erstellen. Die Ungeeignetheit ergebe sich auch aus den Ausführungen zu V's Entlastung sowie aus dem Umstand, dass die Beschlussfassungen zu TOP 4 B d und 4 B i nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. V arbeite nicht mit W "als gewählter Verwaltungsbeirätin" zusammen; W's Briefe würden nicht beantwortet, Termine für Versammlungen würden ohne W's Beteiligung festgelegt, V habe für die von W eingehenden Anrufe eine Zugangssperre bei der Telefongesellschaft einrichten lassen.
3. Die beklagten Wohnungseigentümer sind der Ansicht, ein Beschluss über das Nichteingreifen der Verfallklausel bei Anordnung der Zwangsverwaltung, Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Zwangsversteigerung oder Eigentümerwechsel entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Fehle es hieran, sei ein Beschluss sogar anfechtbar. In einem Beschluss aus dem Jahr 2008 sei der Beirat zum Abschluss eines Verwaltervertrages ermächtigt worden – was auch erfolgt sei –, sodass ein (unterzeichneter) Verwaltervertrag existiere. In der Versammlung hätten keine tumultartigen Szenen geherrscht. Die Beschlüsse entsprächen auch im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung. V arbeite mit W zusammen, V stehe mit W regelmäßig telefonisch und persönlich in Kontakt. Die Termine für Versammlungen würden mit dem Beiratsvorsitzenden abgesprochen werden.
4. Das AG erklärt die Beschlüsse zu TOP 3 B (Genehmigung Jahres-/Einzelabrechnung 2011), TOP 3 C (Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2011), TOP 4 B i (Einsatz von Rückstellungsbeträgen für die laufende Bewirtschaftung) und TOP 5 A (Entlastung Verwaltungsbeirat und der Rechnungsprüfer für das Geschäftsjahr 2011) für ungültig. Die Klage wegen der Beschlüsse zu TOP 4 B d (Nichtgeltung Verfallklausel) und TOP 8 (Neuwahl Verwalter/Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrags) wei...