Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, obliegt zunächst seiner Entscheidung. Sieht jedoch die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung eine besondere Zahlungsweise vor, so ist der Wohnungseigentümer hieran gebunden. Sind demnach die Hausgelder im Lastschriftverfahren zu entrichten, so ist der einzelne Eigentümer an diese Regelung gebunden.[1]
Beschlusskompetenz bzgl. Art und Weise der Zahlung
Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt grundsätzlich auch eine Beschlusskompetenz im Hinblick auf die Art und Weise der Zahlung der Hausgelder zu. So kann diese gemäß § 28 Abs. 3 WEG auch per Mehrheitsbeschluss regeln, dass die Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen müssen. Denn auf welche Art und Weise die Hausgelder zu zahlen sind, ist gesetzlich nicht bestimmt. Ein derartiger Eigentümerbeschluss entspricht auch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da die dem Verwalter obliegende Kontrolle des Zahlungseingangs wesentlich erleichtert wird.
Festsetzung von Bearbeitungsgebühren auch durch Beschluss
Sieht der Verwaltervertrag eine Sondervergütung im Fall der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren vor, kann auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden, dass die jeweiligen kostenveranlassenden Wohnungseigentümer das Sonderhonorar zu tragen haben. Insoweit besteht auch die Möglichkeit entsprechender Kostenbelastung im Rahmen der Jahresabrechnung.
Verwalter kann Lastschriftvereinbarung kündigen
Der Verwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner verfehlten Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.[2]
Rückgriff auf Erhaltungsrücklage nur eingeschränkt zulässig
Ein Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage bei bestehenden Hausgeldrückständen ist nur in sehr eingeschränktem Maß zulässig. Bei der Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Erhaltungsrückstellung ist jedenfalls zu berücksichtigen, welche absehbaren Erhaltungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz diese erfordern. Ferner ist zu prüfen, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände noch einzutreiben und andererseits die Rücklage wieder aufzufüllen.[3] Aus der Zweckgebundenheit der Erhaltungsrücklage folgt jedenfalls, dass der Verwalter nicht eigenmächtig Beträge aus der Erhaltungsrücklage zum Ausgleich artfremder Forderungen verwenden darf.[4] Anders kann es dann aussehen, wenn ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegt. Jedoch auch ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss entspricht nur in sehr engen Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Unproblematisch ist insoweit ein Beschluss, der den Verwalter zur Überbrückung eines Liquiditätsengpasses durch einen Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage ermächtigt hat, wenn
- maximal Entnahmen bis zur Höhe von 3/12 der Höhe des Gesamtwirtschaftsplans oder
- maximal 10 % des Rücklagenbestands verwendet wurden und
- dies auch nur kurzfristig für eine Dauer von bis zu 2 Monaten.
[5]
Gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldrückständen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Kommen Wohnungseigentümer ihren Hausgeldzahlungspflichten nicht nach und wird es erforderlich, die Hausgelder gerichtlich geltend zu machen, so betrifft die Forderungszuständigkeit und somit auch die Aktivlegitimation die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Konsequenz der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nämlich die Partei- und Beteiligungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der das Gemeinschaftsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten. Zu diesen gehören auch Hausgeldforderungen. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.[6]
Obsiegender Wohnungseigentümer muss sich an den Verfahrenskosten der Gemeinschaft beteiligen
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeldrückstände gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers kommt nicht in Betracht.[7]
Rückzahlungsansprüche sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten
Anspruchsgegner für die Rückforderung zuviel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist demgemäß auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese Verbindlichkeiten das Gemeinschaftsvermögen betreffen.
Der Verwalter kann nicht ermächtigt werden, Hausgeldrückstände in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen, auch entsprechende Vereinbarungen wären insow...
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