Haftung des Verwalters (WEMoG) / 5.1 Fehlende Prozessführungsbefugnis

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 bestand – anders als bei Passivprozessen – bei Aktivprozessen keine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Prozessführung. Der Verwalter konnte demgemäß nicht kraft Gesetzes Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl im gerichtlichen als auch im außergerichtlichen Bereich. Die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verleiht dem Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung die Befugnis, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Auch wenn er insoweit im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seine Befugnisse überschreitet und im Einzelfall ein Verfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einleitet, das nicht mehr als eine unbedeutende Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung anzusehen ist und angesichts der entstehenden Kostenrisiken mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden ist, handelt der Verwalter im Außenverhältnis dennoch mit Vertretungsmacht. Sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings im Verfahren unterliegen, kann sie einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten haben.

Entsprechende Grundsätze gelten auch dann, wenn die Wohnungseigentümer von der ihnen in § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz Gebrauch machen, die Rechte und Pflichten des Verwalters zu konkretisieren. Haben sie etwa beschlossen, dass der Verwalter Aktivverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einleiten darf und setzt sich der Verwalter darüber eigenmächtig hinweg, so handelt er dennoch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er auch im Innenverhältnis seine Vertretungsmacht missbraucht hat.