Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder auch als Grundstücksbesitzerin nach § 836 Abs. 1 BGB. Delegiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht auf Dritte, werden diese als Verrichtungsgehilfen der Gemeinschaft gemäß § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB tätig. Hiernach ist zum Ersatz des Schadens, den ein anderer in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt, derjenige verpflichtet, der den anderen zu der Verrichtung bestellt hat.
Von erheblicher Relevanz ist für den möglichen Schadensfall, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer exkulpieren kann. Die Ersatzpflicht tritt nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB nämlich nicht ein, wenn die Gemeinschaft den beauftragten Dritten sorgfältig ausgewählt und die Ausführung seiner Tätigkeiten ausreichend überwacht hat. Hieraus folgt, dass das Drittunternehmen sorgfältig auszuwählen ist. Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.[1] Das Drittunternehmen ist zu überwachen, wobei eine stichprobenartige Kontrolle freilich genügt.[2] Ist ein Verwalter bestellt, so obliegen ihm die Kontroll- und Überwachungspflichten auch ohne gesonderte Weisung der Wohnungseigentümer.
Vernachlässigung der Räum- und Streupflicht
Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Hausmeistervertrag geschlossen. Dem Hausmeister obliegt u. a. die Räum- und Streupflicht. Aufgrund extremen Nachtfrosts mit Niederschlag kam es zu erheblicher Glättebildung im Eingangsbereich der Wohnanlage. Um 10.30 Uhr rutschte ein Besucher eines Wohnungseigentümers auf dieser Eisfläche aus und brach sich die Hand. Der Hausmeister, der in der Vergangenheit seine Pflichten stets vorbildlich erfüllt hatte, was vom Verwalter auch stichprobenartig überprüft wurde, hatte noch nicht gestreut.
Da der Verwalter den Hausmeister sorgfältig ausgewählt, eingewiesen und stichprobenartig überwacht hat, kommt eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht in Betracht. Zwar würde sie bei einem Verwalterverschulden entsprechend § 31 BGB grundsätzlich eine Haftung treffen. Da aber bereits dem Verwalter kein Vorwurf gemacht werden kann, kommt auch eine Haftung der Gemeinschaft nicht in Betracht. Im Beispielsfall haftet der Hausmeister gemäß § 823 Abs. 1 BGB. Er hat die ihm vertraglich übertragene Verkehrssicherungspflicht verletzt. Der geschädigte Besucher kann den Hausmeister auf Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld in Anspruch nehmen. Anders wäre die Sachlage dann zu beurteilen, wenn der Verwalter den Hausmeister nicht kontrolliert hätte oder dieser sich bereits in der Vergangenheit als unzuverlässig erwiesen hat. Dann würde das Verschulden des Verwalters der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB zugerechnet und sie würde neben dem Hausmeister auf Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld haften. Beide haften nach § 840 Abs. 1 BGB als Gesamtschuldner. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte den Verwalter wiederum entsprechend in Regress nehmen.
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