Grundsteuer (Miete) / 1.1 Nachveranlagung

Wird die Grundsteuer im Wege der Nachveranlagung erhoben, so ist zu unterscheiden:

1.1.1 Betriebskostenpauschale

Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so gilt § 560 Abs. 2 BGB. Danach können Betriebskosten rückwirkend auf den Mieter umgelegt werden. Es dürfen allerdings nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Zugang des Grundsteuerbescheids eine Erhöhungserklärung abgibt; in diesem Fall wirkt die Erhöhung auf den Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück.

Praxis-Beispiel

Rückwirkungszeitraum

Ist dem Vermieter am 20. Juli 2022 ein Grundsteuerbescheid zugegangen, in dem eine erhöhte Grundsteuer für die Jahre 2019 bis 2022 festgesetzt wird, so muss dem Mieter spätestens am 20. Oktober 2022 eine Erhöhungserklärung zugehen. In diesem Fall kann der Erhöhungsbetrag betreffend die Jahre 2021 und 2022 umgelegt werden. Die erhöhten Beträge für die Jahre 2019 und 2020 können nicht mehr umgelegt werden.

1.1.2 Betriebskostenvorauszahlung

Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen kann die im Wirtschaftsjahr angefallene Grundsteuer in voller Höhe in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden. Auch hier dürfen nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Auf den Zeitraum der Rückwirkung kommt es nicht an. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter auch keine Verpflichtung, auf eine zeitnahe Anpassung der Grundsteuer durch die Finanzbehörden hinzuwirken.^[1]

Wichtig

Nachforderung ­innerhalb Frist von 3 Monaten stellen

Der Vermieter kann den Mehrbetrag auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf den Mieter umlegen, weil er die Überschreitung dieser Frist nicht zu vertreten hat.^[2] Jedoch muss die Nachforderung bei der Wohnraummiete innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab Kenntnis der Grundsteuerbescheide geltend gemacht werden.^[3]

Das Nachforderungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter die ursprüngliche Abrechnung bereits bezahlt hat und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Korrektur nicht mehr besteht.^[4]

[1] Kern, GuT 2007, S. 115.

[2] BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12.

[3] § 560 Abs. 2 BGB analog; BGH, Urteile v. 5.7.2006, VIII ZR 220/05; BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12.

[4] LG Berlin, GE 2005 S. 737; LG Rostock, Urteil v. 27.2.2009, 1 S 200/08, WuM 2009 S. 232.