Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen

Zusammenfassung

Begriff

Während die Hypothek eng mit der zu sichernden Geldforderung verknüpft ist, handelt es sich bei der Grundschuld um ein hiervon unabhängiges Sicherungsmittel. Damit hat die Grundschuld in der Praxis erhebliche Vorteile: Sie kann "auf Vorrat" bestellt werden, wenn etwa bei Beginn einer Baumaßnahme die Höhe der Gesamtkosten schwierig abzuschätzen ist. Und sie kann nach Rückzahlung der ursprünglich gesicherten Forderung erneut verwendet werden, um eine andere Forderung zu sichern. Allerdings sind mit diesen Vorzügen Risiken für den Sicherungsgeber verbunden.

Besondere Arten sind die Eigentümergrundschuld und die Rentenschuld.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Hypothek und die Grundschuld sind in den §§ 1113 ff. BGB geregelt.

1 Übersicht

Abgrenzung zur Hypothek

Die Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek das Bestehen einer persönlichen Forderung nicht voraus. Wegen dieser Abweichung sind auf das Recht der Grundschuld nur diejenigen Vorschriften über die Hypothek entsprechend anwendbar, die nicht auf der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung beruhen.^[1]

Arten

Bei den Arten differenziert man zwischen der

• Fremdgrundschuld, die der Grundstückseigentümer einem Dritten bestellt und der
• Eigentümergrundschuld, bei der er selbst Berechtigter ist.^[2]

"Echte" Grundschuld

Sicherungsgrundschuld

Bei der Fremdgrundschuld wird es sich selten um eine sog. isolierte Grundschuld handeln, bei der der Grundstückseigentümer den in der Grundschuld verkörperten Geldwert einem Dritten zuwenden will, ohne dass dieser eine Forderung gegen ihn hat (z.  B. Zuwendung des Erblassers an Dritte durch Vermächtnis oder der Eltern an ihre Kinder als Ausstattung, Studiumsfinanzierung usw.). Auch die in der Zwangsversteigerung bestehen bleibende Grundschuld ist eine "echte" Grundschuld. In der Praxis ganz vorherrschend ist allerdings die Sicherungsgrundschuld, die durch einen Sicherungsvertrag mit der zugrunde liegenden Forderung verknüpft ist.^[3]

Brief- oder Buchgrundschuld

Die Grundschuld kann als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden. Wegen der leichteren Übertragbarkeit ist die Form der Briefgrundschuld vorherrschend. Hier wird vom Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt, durch dessen Übergabe die Übertragung der Grundschuld ermöglicht wird. Bei der Bestellung einer Buchgrundschuld schließen die Parteien die Erteilung eines Grundschuldbriefs aus und lassen diese Vereinbarung in das Grundbuch eintragen (mit dem Vermerk "ohne Brief").

Vor- und Nachteile

Die Grundschuld hat durch ihre Unabhängigkeit von einer Forderung erhebliche Vorteile gegenüber der Hypothek. So kann durch die Grundschuld auch ein Kontokorrentkredit mit wechselnder Forderungshöhe gesichert werden. Oder der Eigentümer kann nach Tilgung des ursprünglichen Darlehens die Grundschuld neu beleihen. Die Forderungsauswechslung bedarf weder der notariellen Beurkundung noch der Eintragung im Grundbuch.

Vorsicht!

Auf der anderen Seite birgt die Grundschuld auch Risiken. Denn sie kann ohne Forderung abgetreten werden und in die Hände eines unseriösen Gläubigers geraten, der plötzlich die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betreibt. Aber auch im ganz "normalen" Zwangsversteigerungsverfahren kann es mit dem Zuschlag zu einem Auseinanderfallen von dinglicher und persönlicher Haftung und damit zu Problemen für den Ersteher kommen.^[4]

[1] § 1192 Abs. 2 BGB,

Eingehend dazu Goertz/ Roloff, JuS 2000, S. 762.

[2] Dazu Abschn. 8.

[3] Vgl. dazu den Beitrag "Besonderheiten der Sicherungsgrundschuld".

[4] Vgl. unten Abschn. 5.4.

2 Bestellung der Grundschuld

Voraussetzungen

Voraussetzungen für das Entstehen einer Grundschuld sind

• die Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger sowie
• die Eintragung im Grundbuch.^[1]

Bei der Briefgrundschuld kommt die Übergabe des Briefs hinzu.^[2]

[1] § 873 BGB.

[2] §§ 1117 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB.

2.1 Einigung

Vertrag

Die Einigung zwischen dem Sicherungsgeber und dem Gläubiger über die Bestellung der Grundschuld ist grundsätzlich formfrei. Allerdings werden die Einigungserklärungen der Parteien bei der Grundschuldbestellung in der Regel notariell beurkundet. Hierdurch wird erreicht, dass bereits vor Eintragung im Grundbuch eine Bindungswirkung eintritt.^[1]

[1] § 873 Abs. 2 BGB.

2.2 Familiengerichtliche Genehmigung

Bestellung durch Minderjährige

Grundstücksgeschäfte können Eltern für ihre noch minderjährigen Kinder grundsätzlich nur mit Genehmigung des Familiengerichts^[1] wirksam durchführen.^[2]

Dabei sind allerdings folgende Besonderheiten zu beachten: § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB schützt nur bereits vorhandenes Grundvermögen und findet auf Belastungen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb keine Anwendung. Das gilt auch für Grundschuldbestellungen, durch die Mittel beschafft werden sollen, die anderen Zwecken als der Kaufpreisfinanzierung dienen.^[3]

Hinweis

Abgrenzung

Zwar bestimmt § 1821 Abs. 2 BGB, zu den Rechten an einem Grundstück gehörten nicht Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Doch betrifft dies nur die Verfügung über das Grundpfandrecht, etwa eine Abtretung. Hingegen ist die Belastung des Grundstü...