Grunddienstbarkeit: Klage auf Änderung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall soll nach dem Willen der klagenden Partei über das in Wohnungseigentum aufgeteilte Grundstück sachenrechtlich verfügt werden. Man muss daher fragen, wer Eigentümer des Grundstücks ist und ob es gegebenenfalls eine Bestimmung gibt, die es einem anderem erlaubt, für den Eigentümer zu handeln.

Eigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks (§ 1 Abs. 5 WEG)

Eigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks sind die Wohnungseigentümer. Sie sind Miteigentümer des Grundstücks i. S. v. §§ 741 ff. BGB. Das Miteigentum ist das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zwar Eigentum erwerben. Sie kann aber in einer Wohnungseigentumsanlage nur Miteigentümer sein. Ein Grundstück, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, steht niemals in ihrem Alleineigentum.

Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt nach § 9a Abs. 2 WEG u. a. die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Insoweit kann man fragen, ob eine (erzwungene) sachenrechtliche Verfügung der Wohnungseigentümer über das in ihrem Eigentum stehende Grundstück eine Pflicht in Bezug auf das gemeinschaftliches Eigentum ist.

Der BGH verneint diese Frage unter Hinweis auf § 19 GBO! Danach wird im Grundbuch etwas eingetragen, wenn die Eintragung derjenige bewilligt, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird. Es wäre möglich, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG in diesem Sinne als betroffen anzusehen. Es wäre aber nicht gut, ginge man diesen Weg.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die BGH-Lösung bedeutet, dass die Verwaltungen sich nicht namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Verfügungen zum im Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück erklären können/müssen. Treten Dritte an die Verwaltung heran, sollte die Verwaltung diese an die Wohnungseigentümer verweisen, die Wohnungseigentümer aber von der Bitte/Forderung des Dritten zeitnah informieren.