Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 5.6.2 Mitwirkungspflicht

Besondere Pflichten

Im Einzelfall können die übrigen Miteigentümer Mitwirkungs- und Duldungspflichten treffen.

Praxis-Beispiel

Mitwirkung bei Mieterhöhung

Weigert sich beispielsweise der Miteigentümer eines vermieteten Grundstücks, an einer von anderen Teilhabern geplanten Mieterhöhung mitzuwirken, so gilt:

• Kommt ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Dieser Anspruch kann im Fall der Vermietung des gemeinschaftlichen Grundstücks auch die Mitwirkung an einer Mieterhöhung umfassen.
• Der Anspruch aus § 745 Abs. 2 BGB beschränkt sich grundsätzlich auf die Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Regelung. Bei schwierigen Sachverhalten, die eine Abstimmung unter den Teilhabern erfordern, kann er ausnahmsweise auch die konstruktive Mitwirkung an dieser Abstimmung einschließen.
• Die schuldhafte Verletzung der Mitwirkungspflicht begründet Schadensersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung.^[1]

Praxis-Beispiel

Pflicht zur Entgeltzahlung bei Nutzungsüberlassung

Streitpunkt Nutzungsentschädigung

Zu Streit führt oft die Nutzungsüberlassung an einzelne Mitberechtigte: Die Brüder A und B sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Hausgrundstücks. Sie haben sich geeinigt, dass A das Grundstück alleine nutzen darf, wollten aber das Entgelt hierfür später vereinbaren. Eine entsprechende Einigung kam indes nicht zustande. Hier kann B gegen A auf Zahlung eines Entgelts (Miete) klagen.^[2]

Allerdings kann ein Ausgleich für Gebrauchsvorteile solange nicht verlangt werden, wie der nach § 745 Abs. 2 BGB insoweit bestehende Anspruch nicht geltend gemacht worden ist. Erforderlich ist hierfür nicht eine gerichtliche Geltendmachung, jedoch eine eindeutige erstmalige Beanspruchung.^[3]

Rechte bei Zahlungsverzug

Bei Zahlungsverzug kann die Benutzungsvereinbarung entsprechend § 543 BGB (Verzug des Mieters) gekündigt werden. Der Kündigende kann für den Fall der Fortsetzung der bisherigen Nutzung eine Nutzungsentschädigung verlangen, deren Höhe nach billigem Ermessen (§ 745 Abs. 2 BGB) zu bemessen ist. Ferner kann dem durch den Zahlungsverzug zur Kündigung veranlassten Miteigentümer ein Schadensersatzanspruch auf Weiterzahlung der vereinbarten Nutzungsentschädigung zustehen.^[4]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 13.5.1998, 11 U 53/97, NJW-RR 1999 S. 337.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.1973, II ZR 59/72, NJW 1974 S. 364.

[3] OLG München, Urteil v. 9.5.2012. 3 U 5004/11, juris; dazu Abschnitt 5.6.3.

[4] BGH, Urteil v. 15.9.1997, II ZR 94/96, NJW 1998 S. 372.