Gründung einer GbR - Gesellschafterversammlung oder Eigentümerversammlung?

Leitsatz

1. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer aus Appartements und gewerblichen Räumen bestehenden Hotelanlage, daß die Appartementeigentümer verpflichtet sind, ihr Sondereigentum dem jeweiligen Betreiber des Hotels zur Nutzung zu überlassen und daß sie mit Stimmenmehrheit über die Person des Dritten sowie die Art und Weise der Nutzungsüberlassung entscheiden, kann ein solcher Beschluß in einer Versammlung nur der Appartementeigentümer gefaßt werden.
2. Wurde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Zweck der Verpachtung der Appartements gegründet und werden nach Unterzeichnung eines Gesellschaftsvertrags weitere Regelungen beschlossen, so ist das Wohnungseigentumsgericht bei Anfechtung von Beschlüssen einer Versammlung der Appartementeigentümer nur insoweit zuständig, als die Anfechtung nicht die nach dem Gesellschaftsvertrag weiter getroffenen Regelungen betrifft, da es sich dann nicht mehr um eine Eigentümerversammlung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts, sondern um eine Gesellschafterversammlung nach BGB-Gesellschaftsrecht handelt.

Sachverhalt

Bei der Eigentumsanlage handelt es sich um ein Appartementhotel, das ausschließlich im Rahmen des gewerblichen Fremdenverkehrs genutzt werden darf. Nach der Gemeinschaftsordnung dürfen die Teileigentümer die Appartements nur im Betrieb des Hotels benutzen und sind dementsprechend verpflichtet, diese jeweils dem Hotelbetreiber oder Pächter zu überlassen, der das Hotel betreibt, wobei den Eigentümern eine angemessene Eigennutzung eingeräumt ist. Weiter bestimmt die Gemeinschaftsordnung, daß über die Person des Hotelbetreibers, die Höhe des Nutzungsentgelts und weitere mit der Nutzung der Appartements zusammenhängende Fragen jeweils mehrheitlich beschlossen wird.

Die Appartements wurden von einer Hotelbetriebsgesellschaft genutzt, die in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet. Mit einem nur an die Appartementeigentümer gerichteten Schreiben lud der Verwalter zu einer Versammlung der Appartementeigentümer. Auf dieser Versammlung wurde u. a. beschlossen, zwischen den Appartementeigentümern eine BGB-Gesellschaft zu gründen und im Anschluß daran über Geschäftsführung und Vertretung sowie über den Abschluß eines Pachtvertrags zwischen der Gesellschaft und einem potentiellen Nachfolger der Hotelbetriebsgesellschaft zu beschließen.

Einer der Appartementeigentümer hat nunmehr die Beschlüsse angefochten

Entscheidung

Leitsatz 1 dieser Entscheidung ist unproblematisch - daß die Beschlußfassung insoweit nur die Appartementeigentümer betrifft und ausschließlich diese demnach zur Abstimmung berufen sind, dürfte selbstverständlich sein, angesichts der Tatsache, daß für sonstige Teileigentümer entsprechende Verpflichtungen nicht bestehen.

Diese Entscheidung wirft aber einige weitere interessante Fragen auf. Zum einen konnte man bereits wegen des Bestehens des Gesellschaftsvertrags davon ausgehen, daß es sich um eine Streitigkeit anläßlich einer Gesellschafterversammlung gehandelt hatte und demnach ein ordentliches Zivilgericht mit der Entscheidung hätte betraut werden müssen, also keine Streitigkeit vor dem Wohnungseigentumsgericht gegeben war. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich anzumerken, daß eine Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte stets dann gegeben ist, wenn Beschlüsse der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung im Sinne von § 23 Abs. 1 WEG gefaßt worden sind. Die vorliegend zum Abschluß eines Gesellschaftsvertrags und zur Beschlußfassung über weitere Tagesordnungspunkte einberufene Versammlung der Appartementeigentümer war hier nicht als Gesellschafterversammlung einer BGB-Gesellschaft angesetzt und wurde demnach - zumindest zunächst - nicht als eine solche durchgeführt.

Auf der in Rede stehenden Versammlung wurde zwar die Gründung einer Gesellschaft der Appartementeigentümer beschlossen, für die Zeit zuvor waren für das Bestehen einer BGB-Gesellschaft keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich. Hier konnte insbesondere nicht bereits deshalb vom Bestehen einer BGB-Gesellschaft ausgegangen werden, weil die Eigentümer mit dem Kauf der Appartements die in der entsprechenden Bestimmung der Gemeinschaftsordnung enthaltene Verpflichtung übernommen haben, ihr Teileigentum dem jeweiligen Betreiber des Hotels zur Nutzung zu überlassen. Die Gemeinschaftsordnung enthält insoweit nur die Vereinbarung einer Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG. Die Tatsache aber, daß sämtliche Eigentümer beim Kauf ihrer Teileigentumsrechte in diese Vereinbarung eingetreten sind, läßt für sich nicht den Schluß zu, daß sie sich untereinander zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben.

Bei dem Beschluß über die Gründung einer BGB-Gesellschaft handelte es sich also noch um einen Eigentümerbeschluß im Sinne von § 23 Abs. 1 WEG. Erst nach der entsprechenden Beschlußfassung haben die anwesenden Appartementeigentümer einen Gesellschaftervertrag unterzeichnet und erklärt, daß die nunmehr folgenden Beschlüsse als verbindliche Beschlüsse der BGB-Gesellschaft gelten soll...