Gottwald/Mock, Zwangsvollstreckung, ZPO § 865 Verhältnis ... / 7 Mieten und Pachten in der Zwangsverwaltung

Rz. 34

Im Rahmen der Zwangsverwaltung geht der Umfang der Immobiliarbeschlagnahme über die Wirkungen der Beschlagnahme im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren hinaus (§§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 1, 2 ZVG). Hierunter fallen:

• das Grundstück,
• land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse,
• Erzeugnisse (§§ 97, 98 BGB), Bestandteile (§§ 93ff. BGB) und Zubehör (§§ 97, 98 BGB) des Grundstücks im Umfang des § 1120 BGB; Zubehör also nur, wenn es dem Schuldner gehört (die Regelung des § 55 Abs. 2 ZVG ist in der Zwangsverwaltung nicht anzuwenden; vgl. BGH, NJW 1986, 59),
• Forderungen aus einer Versicherung von land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnissen (§ 1127 BGB),
• Miet- und Pachtforderungen, soweit diese laufend sind, oder Ansprüche aus Rückständen aus dem letzten Jahr vor der Beschlagnahme; die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung umfasst auch Ford. aus einem Untermiet- oder Pachtverhältnis, wenn der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag wg. Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist (BGH, Rpfleger 2005, 323 = BGHReport 2005, 809 = ZMR 2005, 431 0 NZM 2005, 433 = MDR 2005, 773 =  DWW 2005, 242 = InVo 2005, 339 = GuT 2005, 120 = ZfIR 2005, 737 = MietPrax-AK § 148 ZVG Nr 1 = WM 2005, 610),
• Ansprüche aus einem mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen (§ 1126 BGB), wie z. B. Reallast, Erbbauzins, Überbau-, Notwegerente, Entgelt für Dauerwohnrecht etc. Diese werden als Bestandteile des Grundstücks angesehen (§ 96 BGB).

Rz. 35

Bei Vorausverfügungen, welche der Mieter noch ohne Kenntnis von der Beschlagnahme an den Vermieter erbracht hat, ist zu beachten, dass diese nach §§ 57b Abs. 1, 146 Abs. 1 ZVG i. V. m. § 566 c BGB dem Zwangsverwalter ggü. wirksam sind, sofern sie sich nicht auf einen späteren Monat beziehen als den, in dem der Mieter Kenntnis von der Beschlagnahme erhält. Sofern der Mieter erst nach dem 15. des Kalendermonats Kenntnis erlangt, ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat ggü. dem Zwangsverwalter wirksam. Weitergehende Vorausverfügungen, auch sofern sie vertragsgemäß waren, sind dem Zwangsverwalter ggü. unwirksam (§ 566c Satz 3 BGB; LG Berlin, 7.4.1970, 63 S 15/70, n. v.). Gem. § 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 20 Abs. 2, 146 Abs. 1, 148 Abs. 1 ZVG erstreckt sich die Beschlagnahme bei der Zwangsverwaltung auch auf die Mietrückstände für die letzten 12 Monate vor Anordnung der Zwangsverwaltung. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass ältere Mietrückstände weiterhin der Schuldner als Vermieter des zwangsverwalteten Grundstücks fordern kann.