Gottwald/Mock, Zwangsvollstreckung, ZPO § 857 Zwangsvoll ... / 7.4 Dauerwohn-, Dauernutzungsrecht

Rz. 27

Nach § 31 Abs. 1, 2 WEG kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung (Dauerwohnrecht) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Dauernutzungsrecht, z. B. Läden, Büros, Lagerräume, Fabrikräume, Garagen etc.) in einem auf dem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen.

Rz. 28

Das Dauerwohnrecht kann sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 31 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht unterscheidet sich vom Wohnungsrecht als Nießbrauch (§ 1093 BGB) vor allem dadurch, dass

• es vererbbar und veräußerlich ist,
• es jegliche Art von – gewerblicher – Nutzung einräumt (also nicht nur das Bewohnen, sondern auch die Vermietung bzw. Verpachtung),
• die Nutzung sich auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile erstrecken kann; in einem solchen Fall besteht ein sog. dingliches Fruchtziehungsrecht mit Aneignungsbefugnis des Berechtigten nach § 954 BGB (Bärmann/Pick/Merle, § 31 Rn. 5 m. w. N.) und
• eine Bestellung auch an noch zu errichtenden Gebäuden erfolgen kann.

Rz. 29

Ist der Schuldner Berechtigter des Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrechts, kann er die Wohnung entweder selbst bewohnen, vermieten oder verleihen. Da dieses Recht veräußerlich ist sowie nicht unter einer Bedingung bestellt werden kann (§ 33 Abs. 1 WEG), unterliegt es der Pfändung gem. § 857 ZPO.

Drittschuldner sind der oder die Grundstückseigentümer. Die Pfändung wird erst mit der Eintragung der Pfändung im Grundbuch wirksam.

Die Verwertung erfolgt nach Abs. 5 i. V. m. § 844 ZPO durch

• öffentliche Versteigerung,
• freihändigen Verkauf,
• Übertragung des Rechts auf den Gläubiger oder
• Ausübung des gepfändeten Rechts durch eine andere Person, insbes. mittels Verwaltung bzw. Verpachtung.

Rz. 30

Die konkrete Wahl der Verwertung muss nach den Umständen des Einzelfalls erfolgen. Dabei ist vor allem zu fragen, welche Interessen der Gläubiger verfolgt (zur praktischen Durchführung (vgl. ausführlich Dumslaff, Vollstreckung effektiv 2003, 133).Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a ZVG zu (§ 37 Abs. 3 Satz 2 WEG).