Privates Veräußerungsgeschäft oder Gewerbebetrieb?
Gewinne aus der Veräußerung von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Wohnungs- oder Teileigentum, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, unterliegen der Einkommensteuer, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG handelt. Ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG liegt nur vor, wenn ein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn veräußert wird und nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Kommt es aber dazu, dass aufgrund der Häufigkeit von "privaten" Grundstücksveräußerungen ein Gewerbebetrieb vorliegt, muss man nicht nur Einkommensteuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen, sondern es kommt zusätzlich noch zur Gewerbesteuer.
Dies wirkt sich insbesondere deshalb nachteilig aus, weil die Gewerbesteuer nicht als Betriebsausgabe bei der Einkommensteuer abzugsfähig ist (§ 4 Abs. 5b EStG). Die gewerblichen Einkünfte unterliegen aber nach Maßgabe des § 35 EStG einer Steuerermäßigung mit dem 4,0-Fachen des Gewerbesteuermessbetrags.
Kriterium für Gewerblichkeit: 3-Objekt-Grenze
Befindet sich das veräußerte Grundstück nicht im Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs, kann die Grundstücksveräußerung über die sog. 3-Objekt-Grenze gewerblich werden. Danach ist die Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren ein Indiz für Gewerblichkeit, wenn zugleich Erwerb und Veräußerung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs erfolgen.[1]
Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls wird in diesen Fällen ein sog. gewerblicher Grundstückshandel begründet.
Hintergrund dieser "3-Objekt-Grenze" ist die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom Gewerbebetrieb. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, der die Finanzverwaltung weitgehend folgt, schlägt die private Vermögensverwaltung dann in einen gewerblichen Grundstückshandel um, wenn der Veräußerer eine Anzahl bestimmter Objekte (z. B. Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) zuvor gekauft oder bebaut hat und sie in engem zeitlichen Zusammenhang damit veräußert.
Gewerblichkeit auch außerhalb der 3-Objekt-Grenze
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird, ohne dass es auf die Voraussetzungen der "3-Objekt-Grenze" ankommt. Dies ist dann der Fall, wenn ein Grundstück bereits mit der unbedingten Absicht erworben wird, es wieder zu verkaufen (siehe hierzu unten 3.1). Gleiches kann für den Fall gelten, dass ein bebautes Grundstück erworben wird und das Gebäude mit der Absicht der anschließenden Veräußerung saniert wird (siehe hierzu 3.2).
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