GESCHÄFTSRAUMMIETER - Kein Zurückbehaltungsrecht des Geschäftsraummieters an Kaution

Leitsatz

Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Fakten:

Der Vermieter verlangt Miete und nach Kündigung des Vertrags Ersatz von Mietausfallschaden. Die Mieträume waren zur Nutzung als Medien- und Geschäftszentrum vermietet. Die Baubeschreibung sah unter anderem die Errichtung einer Grundinstallation für die Telekommunikationsanlagen vor. Der Mieter war zur Leistung verschiedener Sicherheiten verpflichtet, die er unter Hinweis auf das Fehlen der Grundinstallation für die Telekommunikationsanlagen und weiterer Mietmängel verweigerte. Der Vermieter kündigte den Vertrag wegen der mangelnden Kautionszahlung und der Weigerung der Übernahme fristlos. Er behauptet, die Parteien hätten abweichend vom schriftlichen Mietvertrag nachträglich vereinbart, dass die Grundinstallation für die Telekommunikationsanlage vom Mieter in Auftrag gegeben werden solle. Die übrigen Mängel stellten kleinere Schönheitsfehler dar, welche die Gebrauchsfertigkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigten. Der BGH gibt dem Mieter recht: Der Vermieter hat den Nachweis, dass eine nachträgliche Vertragsänderung durch mündliche Vereinbarung hinsichtlich der Telekommunikationsanlage erfolgt ist, nicht geführt. Er kann keine Miete verlangen, denn er hat das Mietobjekt nicht im vertraglich vereinbarten Zustand zur Übernahme angeboten. D er Mieter war wegen der Vielzahl der kleineren Mietmängel berechtigt, die Übernahme abzulehnen, da diese in ihrer Gesamtheit eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellten. Der Vermieter war zur fristlosen Kündigung wegen Nichtleistung der geschuldeten Kaution nicht berechtigt. Zwar stand dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu, die nach den Vereinbarungen der Parteien einen Monat vor der Übergabe fällig sein sollte. Mit dem Sicherungszweck der Kaution ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution in der Regel nicht zu vereinbaren. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere davon ab, ob ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien, die Fort setzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das ist hier nicht der Fall. Der Vermieter kann sich hier nicht darauf berufen, zu einer Gebrauchsfertigstellung so lange nicht verpflichtet zu sein, bis der Mieter seinerseits seine Verpflichtung zur Erbringung der Kaution erfüllt hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 21.03.2007, XII ZR 255/04

Fazit:

Der BGH stellt klar: Grundsätzlich hat der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Der Vermieter kann seinerseits aber nicht fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht vertragsgemäß zahlt. Eine fristlose Kündigung hängt nach den Umständen des Einzelfalls davon ab, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.