Geringere Nutzbarkeit kann Fehler sein

Leitsatz

Die Eignung zum gewöhnlichen Gebrauch eines Ladenlokals ist nach allgemeiner, gewerblicher Verkehrssitte unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu ermitteln, wobei es auf die örtlichen Gegebenheiten ankommt.

Fakten:

Der Kläger in diesem Verfahren erwarb vom beklagten Bauträger ein noch zu errichtendes Teileigentum, das nach der Teilungserklärung als Gewerbe gastronomisch genutzt werden konnte. Der Käufer beantragte nach Fertigstellung beim zuständigen Bauaufsichtsamt die Nutzung als Café. Die Genehmigung wurde für ein Café mit vier Tischen à fünf Gastplätzen erteilt. Daraufhin begehrte der Käufer Rückgängigmachung des Kaufvertrags, da der Bauträger das Teileigentum im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeit nicht mängelfrei erstellt hätte. Diese Auffassung teilt auch der BGH. Nach § 633 Abs. 1 BGB darf ein Werk nicht mit Fehlern behaftet sein, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Hier war die Nutzungsmöglichkeit als Café auf 20 Gastplätze beschränkt worden. Die Eignung ist dabei nach allgemeiner, gewerblicher Verkehrssitte unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu ermitteln, wobei es auf die örtlichen Gegebenheiten ankommen kann. Wesentlicher Anhaltspunkt hierfür ist auch die Rentabilität. Ein Café mit maximal 20 Gastplätzen ist jedenfalls unrentabel, womit eine Fehlerhaftigkeit bejaht werden kann.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 05.07.2001, VII ZR 399/99

Fazit:

Beim Abverkauf des Bauträgers ist also darauf zu achten, dass die nach der Teilungserklärung grundsätzlich möglichen Nutzungsarten auch tatsächlich zu realisieren sind. Anknüpfungspunkt ist dabei nicht allein die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit.