Generalvollmacht berechtigt Bauträger nicht zur Bestellung von Dienstbarkeiten

Leitsatz

Vollmacht ("Generalvollmacht") des Wohnungserwerbers an den Bauträger zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung umfasst i.d.R. nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen

Normenkette

§§ 133, 164 BGB; § 19, 53 Abs. 1 GBO

Kommentar

1. Wenn der Käufer dem Bauträger eine Vollmacht zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung erteilt und mit Bindungen im Innenverhältnis ausstattet, umfasst diese Vollmacht in aller Regel nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen. Dies gilt selbst dann, wenn die Vollmacht dem Grundbuchamt gegenüber als "Generalvollmacht" bezeichnet ist. Vorliegend ging es um die Bestellung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten am gesamten Grundstück (Geh- und Durchfahrtsrechte sowie Leitungsrechte zur Ver- und Entsorgung). Insoweit ist die Bewilligung aller Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks erforderlich (h.M. zu § 19 GBO). Diese Eintragungsbewilligung kann grds. auch von einem Vertreter abgegeben werden. Das Grundbuchamt hat hier nicht nur die Wirksamkeit der Vollmacht, sondern insbesondere auch deren Umfang selbstständig nach objektiven Auslegungsgrundsätzen zu prüfen.
2. Eine Teilungserklärung und auch deren Änderung erfasst allein das dingliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber die Begründung von Rechten zugunsten Dritter. Vorliegend konnte die Außenvollmacht im offenkundigen Interesse der Beteiligten nur in Richtung einer "Änderung der Teilungserklärung" ausgelegt werden. Nur in diesem Umfang ist dann die gegenständliche Vollmacht auch "generell". Es war ersichtlich nicht gewollt, dass mit der Vollmacht Belastungen jeglicher Art bewirkt werden können. I. Ü. ist dies zur Fertigstellung des Objekts im Regelfall auch nicht erforderlich. Vorliegend hatte der Bauträger die ihm erteilte Vollmacht im Innenverhältnis auch dazu verwendet, Stellplätze und Gartensondernutzungsflächen neu zuzuordnen. Mitgeregelte Einschränkungen der Vollmacht im Innenverhältnis belegen allerdings auslegungsweise, dass darüber hinaus nicht auch zusätzliche Dienstbarkeitsbestellungen am Gesamtgrundstück zugunsten außenstehender Dritter von dieser Vollmacht abgedeckt seien.
3. Zur Klärung bedarf es verfahrensrechtlich noch der bislang unterbliebenen Beteiligung und Anhörung der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, weshalb zum Verfahren auf Widerspruchseintragung im Grundbuch die Streitsache unter Aufhebung vorausgegangener Beschlüsse an das Grundbuchamt zur erneuten Behandlung nach Maßgabe des ihm zustehenden Ermessens zurückverwiesen wurde.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss v. 27.4.2009, 34 Wx 022/09