Genehmigung der Jahresabrechnung: Beschlussfassung / 5 Hinweis

1. Der BGH entschied im Jahr 2012, wenn in einer Gemeinschaftsordnung bestimmt sei, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen seien, sondern für jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbstständig zu verwalten seien, habe der Verwalter "hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen". Was das für Pläne und Abrechnungen sein sollten, und über was dann die "Untergemeinschaften" zu beschließen hätten, sagte er nicht. Er wies aber darauf hin, dass es notwendigerweise Kosten gebe, die nicht nur eine "Untergemeinschaft" beträfen. Über diese Pläne und Abrechnungen seien alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung berufen (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11). Danach konnte man u. a. von folgendem Modell ausgehen (zu anderen, auch vertretbaren Auslegungen vgl. etwa Sommer, ZWE 2019, 155 (166 ff.)): Es gibt einen Gesamtwirtschaftsplan und eine Gesamtjahresabrechnung, über die alle Wohnungseigentümer beschließen. Ihr Inhalt sind die Kosten, die auf alle Wohnungseigentümer umzulegen sind. Daneben gibt es aber auch "hausbezogene" Pläne und Abrechnungen. Über diese stimmen nur die "Mitglieder" der "Untergemeinschaften" ab.
2. Diesem und anderen Modellen erteilt Karlsruhe jetzt eine Absage – und wohl nicht nur teilweise. Der V. Zivilsenat differenziert in Bezug auf die Einzeljahresabrechnungen allerdings zwischen den Kosten, die sämtliche Wohnungseigentümer betreffen, und anderen. Dies klingt danach, als ob ein Beschluss der "Mitglieder" der "Untergemeinschaften" möglich, aber für die Katz wäre. Mir selbst erscheint für das "Altrecht" Folgendes richtig. Auch in einer Mehrhausanlage hatten sämtliche Wohnungseigentümer und ungeachtet irgendwelcher Vereinbarungen nach § 28 Abs. 5 WEG a. F. die Einzeljahresabrechnungen zu beschließen. Nur auf die daraus folgende Abrechnungsspitze kam es an. Daneben konnte eine Vereinbarung zwar hausbezogene Einzeljahresabrechnungen anordnen und die "Mitglieder" der "Untergemeinschaften" konnten darüber auch beschließen. Möglich war es hingegen anzuordnen, dass der Verwalter bei Erstellung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung neben einer Gesamtdarstellung die einzelnen Häuser nach Kosten, Lasten und Einnahmen getrennt darzustellen hatte.
3. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG sind im aktuellen Recht Vor- und Nachschüsse zu beschließen bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Ich lese die BGH-Entscheidung für das neue Recht so, dass es von Gesetzes wegen auch in einer Mehrhausanlage stets eines "Gesamtbeschlusses" bedarf, der in einer Summe den von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangten Vor- oder Nachschuss bestimmt bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Dieser Beschluss ist anhand der in der Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel und anhand sämtlicher Einnahmen und Ausgaben zu errechnen. Daneben kann es nach einer Vereinbarung in einer Mehrhausanlage auch "hausbezogene" Beschlüsse geben. Es bedarf dieser Beschlüsse aber nicht.
4. Der BGH hat im Übrigen – was für Verwalter die wichtigste Botschaft ist! – darauf hingewiesen, der von ihm zu beurteilenden Gemeinschaftsordnung lasse sich ohnehin nicht entnehmen, dass die Untergemeinschaften an dem Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirken sollen. Untergemeinschaften könne eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel sei das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. Mögliche Mitwirkungsrechte der Untergemeinschaften seien in der Sache äußerst begrenzt, führten aber zu einer Vielzahl von Folgeproblemen, weil sie ein aufwändiges und kostenintensives mehrstufiges Verfahren der Beschlussfassung nach sich zögen. Diesen Nachteilen stehe mangels eigener Gestaltungsmöglichkeiten in der Sache kein erkennbarer Vorteil für die Mitglieder der Untergemeinschaften gegenüber (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 351 und Elzer, notar 2016, S. 201, 206). Da ein solches Ergebnis im Zweifel nicht gewollt sei, setzten eigene Mitwirkungsrechte der Untergemeinschaften im Hinblick auf das Rechnungswesen eine ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung voraus. Es genüge nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung lediglich vorsehe, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbstständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rücklagen gebildet werden sollen. Daran gemessen könne der Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden, dass die Untergemeinschaften eine Mitwirkungsbefugnis im Hinblick auf die Jahresabrechnung haben sollen.

Achtung: Keine hausbezogenen Jahresabrechnungen mehr!

Damit dürf...