Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 2.2.4 Elementare Verwaltungsgrundsätze

Bestellung des Verwalters

Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. § 26 Abs. 3 WEG konkretisiert insoweit, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Nach der weiteren Bestimmung in § 26 Abs. 5 WEG kann u. a. von diesen gesetzlichen Anordnungen nicht abgewichen werden, auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

So kann also die Möglichkeit der Bestellung eines Verwalters nicht durch die Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden. Folgende Klausel in der Gemeinschaftsordnung wäre unzulässig und würde in die zwingende gesetzliche Regelung des § 26 Abs. 1 WEG eingreifen:

"Die Wohnungseigentümer erbringen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst. Sie sind sich einig, dass ein Verwalter nicht bestellt wird."

Abberufung des Verwalters

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnte die Abberufung des Verwalters auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Dies war in der Praxis auch der Regelfall. Nach neuem Recht kann der Verwalter jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Die Abberufung kann nicht mehr wirksam auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden. Entsprechende Klauseln in Gemeinschaftsordnungen wären ebenfalls unwirksam. Für entsprechende Altvereinbarungen und Regelungen in Verwalterverträgen oder auch für Beschlüsse der Wohnungseigentümer gilt insoweit, dass diese mit Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit verloren haben. So also die Abberufung des Verwalters in einer Gemeinschaftsordnung aus einem Zeitraum vor dem 1.12.2020 auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt wurde, ist diese Beschränkung hinfällig und der Verwalter kann jederzeit und grundlos von seinem Amt abberufen werden.

Erweiterung des gesetzlichen Bestellungszeitraums

Nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG kann die Bestellung des Verwalters auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens 3 Jahre. Auch hiervon abweichende Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung wären gemäß § 26 Abs. 5 WEG unwirksam, soweit sie die Höchstbestelldauer überschreiten. Insoweit findet aber eine geltungserhaltende Reduktion statt, sodass die jeweilige Höchstbestelldauer maßgeblich ist.