Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer seine elementaren Mitverwaltungsrechte nicht genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Vereinbarung, die den Inhabern von Tiefgaragenstellplätzen kein Stimmrecht gewährt, per se nichtig.[1]
Seine elementaren Mitverwaltungsrechte können dem Wohnungseigentümer auch dann nicht genommen werden, wenn er sich erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss, wie etwa massive Hausgeldrückstände.[2]
Vorsicht bei Regelung über den Ausschluss von der Eigentümerversammlung bei Hausgeldrückstand
Der BGH hatte über folgende Klausel in einer Gemeinschaftsordnung zu entscheiden:[3]
"Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht. Mit vollständiger Zahlung der Rückstände entfällt die Wirkung obiger Regelung."
Eine solche Klausel ist unwirksam. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen endet nämlich dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Entsprechende Regelungen sind nach der Bestimmung des § 134 BGB nichtig.[4]
So ist ein Ausschluss vom Stimmrecht unzulässig. Erst recht gilt dies für einen allgemeinen Ausschluss von der Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen. Hierdurch wird dem Wohnungseigentümer nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, ihm wird auch die Möglichkeit abgeschnitten, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen.[5]
Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss. Ein Verlust des Stimmrechts tritt auch im Fall erheblicher Pflichtverletzungen erst ein, wenn der betreffende Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist. Selbst dann bleibt jedoch das Recht auf Teilnahme an Versammlungen bis zur Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber bestehen.[6]
Kostenregress droht!
Derartige Klauseln sind nicht nur unwirksam, sie bergen im Fall der Fälle auch ein Risiko für den Verwalter. Führt der Verwalter jedenfalls einen Beschluss über den Ausschluss des Hausgeldschuldners auf Grundlage einer unwirksamen Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbei, ist dieser zum einen erfolgreich anfechtbar, zum anderen droht dem Verwalter dann eine Inregressnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezüglich der ihr als unterlegenen Beklagten auferlegten Verfahrenskosten.
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