Gemeinschaftsordnung / Anmerkungen zu der Gemeinschaftsordnung

I. Allgemeines

1. Eine Gemeinschaftsordnung sollte auf eine Wiederholung des Gesetzes verzichten, wenn das Gesetz nicht als Vereinbarung gelten soll; in diesem Fall ist über Öffnungsklauseln nachzudenken. Ferner ist klarzustellen, ob die Wiederholung des Gesetzes als dynamische Verweisung gedacht ist. Eine Gemeinschaftsordnung sollte – auch nicht aus Gründen der Transparenz – grundsätzlich nicht den jeweiligen Stand der herrschenden Meinung zu einer umstrittenen Frage wiedergeben. Sie verbaut sich sonst die Möglichkeit, gegenüber Entwicklungen offen zu sein. Eine Gemeinschaftsordnung sollte schließlich auf jede überflüssige Regelung verzichten und im Zweifel eher zu kurz als zu lang sein.^[1]

2. Das Muster betrifft eine vom Bauträger/Grundstückseigentümer nach § 8 WEG geteilte, mittelgroße, neu erstellte Wohnungseigentumsanlage. Es orientiert sich systematisch im Wesentlichen am Aufbau des Gesetzes.

3. Das Muster enthält keine Bestimmungen zu Mehrfachparkern. Bestehen in der Wohnungseigentumsanlage solche, ist eine Regelung zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltung sinnvoll. Ferner können Bestimmungen wegen der wesentlichen Bestandteile nach § 5 Abs. 3 WEG getroffen werden. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Stellplätze auch im Sondereigentum stehen.

4. Das Muster enthält keine Hausordnung (Entsprechendes gilt für andere Ordnungen, wie z. B. für Keller, Gärten, Saunen, Parkplätze etc.). Eine Hausordnung sollte – trotz der im Abschnitt M., auf § 23 Abs. 1 WEG beruhenden Öffnungsklausel – stets nur beschlossen werden. Eine Vereinbarung wäre freilich möglich und wäre dann am besten im Abschnitt C. aufgehoben. Sie kann nur sinnvoll sein, wenn es um vereinbarte Benutzungsbestimmungen geht.

5. Soweit das Gesetz nicht zwingend ist, können die Wohnungseigentümer in den vom Gesetz und den allgemeinen Vorschriften und Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts gezogenen Grenzen, Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch auf den Verwaltungsbeirat übertragen oder neue Funktionsträger (z. B. einen Bauausschuss) schaffen. Das Muster enthält hierfür nur wenige Vorschläge.

6. In Gemeinschaftsordnungen werden zum Teil die Rechte der Wohnungseigentümer an eine Zustimmung des Verwalters geknüpft, z. B. für Vermietungen und für Gebrauchsänderungen. Das Muster sieht von entsprechenden Regelungen grundsätzlich ab. Soll es solche Regelungen geben, sollte die Zustimmung in die Hand der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegeben und der Verwalter i. S. v. § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt werden.

7. Im Einzelfall kann eine Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zu einem Dachgeschossausbau treffen (dazu Hügel, Der nachträgliche Ausbau von Dachgeschossen – Gestaltungsmöglichkeiten in der Gemeinschaftsordnung, RNotZ 2005, S. 149 ff.). Auf entsprechende Bestimmungen sollte in der Regel nicht verzichtet werden, da nachträgliche Regelungen viele Probleme mit sich bringen.

8. Das Muster enthält keine Schiedsvereinbarung. Eine solche ist aber dem Grunde nach möglich. Erscheint sie in der konkreten Anlage als sinnvoll, ist auf eine sorgfältige Formulierung zu achten (siehe dazu Elzer, Schiedsvereinbarungen im Wohnungseigentumsrecht: Ein Update, ZWE 2010, S. 442 ff.).

9. Gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können nur Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften des Abschnitts 4 des WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

10. Wird von § 3 Abs. 1 WEG oder § 3 Abs. 2 WEG Gebrauch gemacht und an Stellplätzen Eigentum begründet oder Sondereigentum auf Freiflächen erstreckt, sollten Vorgaben für die zulässige Nutzung der Freiflächen (Art des Stellplatzes, Gestaltung des Gartens, Überdachung der Terrasse etc.), zur Zulässigkeit und zum Umfang zukünftiger baulicher Maßnahmen und zur Mitbestimmung der anderen Eigentümer bei der Einräumung von Grunddienstbarkeiten (Nachbargrundstück) oder Erklärungen, z. B. bei der Unterschreitung der notwendigen Abstände, gemacht werden.

11. Das Muster ist vor allem in folgenden Fällen abzuändern, zu ergänzen bzw. anzupassen:

    • Mehrhausanlagen

      Bei einer Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage ist vor allem bei den Kosten häufig eine Kostentrennung (Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten) der unterschiedlichen Häuser oder Bereiche (z. B. Tiefgarage) – soweit möglich – erwünscht und auch sinnvoll (siehe dazu Abschnitt D. § 4 Ziffer 1 sowie Müller, FS Spiegelberger, 2009, S. 1234, 1235). Buchhalterisch getrennte Rückstellungen sind ebenso möglich wie Gruppensondernutzungsrechte. Ferner können – abhängig von der Größe der Anlage – Teilversammlungen sinnvoll sein. Diese müssten dann ebenso wie die näheren Bestimmungen zu ihnen (Wer lädt? Wer ist zu laden? Wer hat ein Stimmrecht? usw.) vereinbart werden. Getrennte Wirtschaftspläne und Abrechnungen sind hingegen nicht sinnvoll. Jedenfalls bedarf es immer (auch) eines Gesamtwirtschaftsplans und einer Gesamtabrechnung. Eine Verwaltungstrennung ist nicht sinnvoll, mehrere Verwalter kann es nicht geb...