Gemeinschaftseigentum abnehmen / 1.3 Verwalter

Wie aufgezeigt, lässt sich eine Abnahme weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung vergemeinschaften. Konsequenterweise können die Wohnungseigentümer auch nicht beschließen oder vereinbaren, dass das gemeinschaftliche Eigentum durch den Verwalter abgenommen wird. Auch wenn dies umstritten ist, hat sich die obergerichtliche Rechtsprechung entsprechend positioniert. Klauseln in Bauträgerverträgen, die den Verwalter zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigen, sind in aller Regel unwirksam. Selbst wenn sie ausnahmsweise einmal gültig sein sollten, hat der Verwalter stets 2 Aspekte zu berücksichtigen:

  1. In den seltensten Fällen dürfte der Verwalter die erforderliche Sachkunde für eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums haben und geht insoweit entsprechende Haftungsrisiken ein.
  2. Heftig umstritten ist auch die Frage, ob er überhaupt die Abnahme erklären darf oder insoweit nicht gegen die Bestimmungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) verstößt.

    Für den Verwalter regelt § 5 Abs. 2 RDG, dass als erlaubte Nebenleistungen Rechtsdienstleistungen gelten, die in Zusammenhang mit der Haus- und Wohnungsverwaltung erbracht werden. Es stellt sich somit bei der Abnahme die Frage, ob der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit bei der rechtlichen Beratung liegt oder ob es sich hier nicht doch letztlich nur um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt.

    Soweit man überhaupt von der grundsätzlichen Möglichkeit der Vergemeinschaftung der Abnahme ausgeht, die nach der Rechtsprechung allerdings nicht möglich sein dürfte, dürfte ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz wohl nicht anzunehmen sein. So die Abnahme nämlich durch die Eigentümergemeinschaft erfolgt, handelt diese durch "ihr Organ", nämlich den Verwalter. Der Verwalter erklärt die Abnahme letztlich als Vertretungsorgan. Grenzwertig könnten hingegen Fälle zu beurteilen sein, in denen dem Verwalter letztlich die Entscheidungsbefugnis über die Abnahme übertragen wird.

    Sollte ausnahmsweise einmal eine Abnahmeklausel in den Erwerbsverträgen wirksam sein, ist hier zu berücksichtigen, dass der Verwalter im Rahmen einer Abnahme als Vertreter der Wohnungseigentümer nicht im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird, sondern lediglich im Sinne der jeweiligen Wohnungseigentümer. Insoweit jedenfalls dürfte die Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG nicht greifen, wonach dem "Haus- und Wohnungsverwalter" Rechtsdienstleistungen gestattet sind, die gerade im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen.

 

Hinweis: Restrisiko besteht

Auch wenn ggf. im Einzelfall einmal die Abnahme durch den Verwalter in Betracht kommt, besteht ein Restrisiko. Nimmt man einen Verstoß gegen das RDG an, so ist die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung nichtig. Freilich hätte das letztlich allein für den Bauträger negative Konsequenzen. Wer hier auf größte Rechtssicherheit Wert legt, sollte die Beauftragung des Verwalters auf die technische Abnahme beschränken und die rechtsgeschäftliche Abnahme dann selbst nach Durchführung der technischen Abnahme erklären. Der Bauträger wiederum müsste darauf drängen, dass der Erwerber selbst die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung als verbindlich auch im rechtsgeschäftlichen Sinne anerkennt.

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