Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine konkludente Abnahme setzt einen bestimmten Erklärungswillen, zumindest ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein voraus, an dem es bei einer unwirksamen Abnahmeklausel gerade fehlt.[2] Im Ausnahmefall kann dies ggf. anders zu beurteilen sein, wenn dem Erwerber die Unwirksamkeit der Klausel positiv bekannt war. Hier sind aber zugunsten der Erwerber besonders strenge Maßstäbe anzulegen.
Konsequenz einer unwirksamen bzw. fehlenden Abnahme ist in erster Linie, dass die Verjährung von Mängelansprüchen der einzelnen Erwerber nicht zu laufen beginnt und der (Rest-)Kaufpreis nicht zur Zahlung fällig ist.
Mängelrechte bestehen auch noch nach Ablauf der Verjährungsfrist!
Das Gemeinschaftseigentum wurde aufgrund unwirksamer Klausel im Bauträgervertrag von einem vom Bauträger bestimmten Sachverständigen im Jahr 2015 abgenommen. Einer der Erwerber, der seine Wohnung im Jahr 2015 erworben und bezogen hatte, leitet wegen diverser Mängel am Gemeinschaftseigentum im Jahr 2022 ein selbstständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger ein. Dieses bestätigt die Mängel. Anschließend beschließen die Wohnungseigentümer, entsprechend Klage gegen den Bauträger seitens der Eigentümergemeinschaft zu erheben.
Verjährungsfrist beginnt erst mit wirksamer Abnahme
Würde der Bauträger im Prozess die Einrede der Verjährung erheben, wäre diese unbeachtlich. Zwar verjähren die Mängelansprüche der Wohnungseigentümer gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren. Voraussetzung ist aber, dass die Werkleistung abgenommen ist und sich nicht mehr im Erfüllungsstadium befindet. Eine wirksame Abnahme hatte aber gerade nicht stattgefunden. Da die entsprechende Klausel im Bauträgervertrag unwirksam ist, konnte der Sachverständige für die einzelnen Erwerber nicht rechtswirksam die Abnahme erklären.
Auch wenn die Sondereigentumseinheiten bereits jahrelang und weit über den Ablauf der Verjährungsfrist der Mängelrechte hinaus von den Erwerbern genutzt wurden, kann sich der Bauträger nicht auf einen Rechtsmissbrauch berufen. Bis zur Abnahme ist der Unternehmer zur Erfüllung verpflichtet. Erst nach der billigenden Entgegennahme seiner Werkleistung seitens des Bestellers ist es gerechtfertigt, ihn davor zu schützen, dass er über den vom Gesetzgeber für ausreichend erachteten Zeitraum von 5 Jahren hinaus gleichwohl wegen eines Mangels der Bauleistungen in Anspruch genommen werden kann. Dieses durch die Verjährungsvorschriften gewährleisteten Schuldnerschutzes bedarf es aber nicht, solange die Erfüllungsphase andauert und der Besteller nicht sein Einverständnis mit der Vertragsleistung erklärt hat.[3] Die Notwendigkeit einer zeitlichen Begrenzung besteht also nur für den Zeitraum nach der Abnahme. Deshalb beginnt die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche des Bestellers nicht zu laufen, solange das Werk nicht abgenommen ist und auch sonst keine Umstände vorliegen, nach denen das vertragliche Erfüllungsverhältnis als beendet angesehen werden kann.[4]
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