Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Kompetenzschutzklage I / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall handelt der Verwalter nach Ansicht eines Wohnungseigentümers pflichtwidrig. Um ihn zu stoppen, geht er gegen ihn im Wege der einstweiligen Verfügung mit einem Antrag auf Unterlassung vor. Fraglich ist, ob das geht.

Kompetenzschutzklage

Fraglich ist, wer gegen wen eine Pflichtwidrigkeit gerichtlich geltend machen kann. Hier lagen bislang 2 amtsrichterliche Entscheidungen vor:

• Beim AG München hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertreten durch den Verwalter, es dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats im Wege der einstweiligen Verfügung untersagen lassen wollen, eine Versammlung abzuhalten. Diese Klage hatte Erfolg. Das AG hatte also kein "Bauchgrimmen", dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen eines ihrer Organe vorgeht (AG München, Beschluss v. 25.2.2021, 1291 C 2946/21 EVWEG, ZMR 2021 S. 429).
• Beim AG Mainz ging man gegen den Verwalter vor. Dieses Gericht meinte aber, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne nicht gegen den Verwalter vorgehen. Eine Klage sei nur einem Wohnungseigentümer möglich (AG Mainz, Beschluss v. 15.10.2021, 73 C 30/21, ZMR 2021 S. 1020).

Das LG München schließt sich – ohne Problembewusstsein – dem AG München an und verweigert einem Wohnungseigentümer das Recht, gegen einen Verwalter unmittelbar vorzugehen. Diese Sichtweise überzeugt mich selbst nicht. Überschreitet ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer pflichtwidrig seine Kompetenzen, sollte ein Wohnungseigentümer nach den allgemeinen Verbandsgrundsätzen nämlich auf (ggf. vorbeugende) Unterlassung und/oder auf Beseitigung klagen können (näher Elzer, ZMR 2021, S. 953, 955).

Man sollte mit dem AG Mainz umgekehrt fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt berechtigt ist, gegen eines ihrer Organe vorzugehen (im Fall müsste der Beiratsvorsitzende die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten). Aber auch diese Frage sollte bejaht werden. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sollte es aus Haftungs- und Kostengründen im begründeten Einzelfall möglich sein, die Klage eines Wohnungseigentümers gegen sich selbst (die Gemeinschaft) vorab "auszubremsen", indem sie ihr eigenes Organ (den Amtsinhaber) verklagt (Elzer, ZMR 2021, S. 953, 955).