Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen folgt, dass lediglich der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer originär teilnahmeberechtigt ist. Daneben sind sonstige stimmberechtigte Personen wie der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter, der Nachlassverwalter und der Testamentsvollstrecker teilnahmeberechtigt. Der Erwerber ist bis zu seiner Eintragung im Grundbuch nicht teilnahmeberechtigt.[1]
Allerdings kann der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer den Erwerber rechtsgeschäftlich zur Teilnahme an Versammlungen und zur Ausübung des Stimmrechts ermächtigen. Diese Ermächtigung muss der Erwerber dem Versammlungsleiter nachweisen. Der Erwerber übt dann auch bereits das Stimmrecht aus.
Vereinbarte Vertreterbeschränkung gilt nicht
Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen qualifizierte Vertretungsbeschränkungen in der Eigentümerversammlung. So wird vielfach der Kreis der möglichen Vertreter eines Wohnungseigentümers auf seinen Ehegatten, einen Miteigentümer oder den Verwalter beschränkt. So der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber einer Sondereigentumseinheit seitens des Verkäufers zur Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts ermächtigt ist, verbleibt es beim Teilnahme- und Stimmrecht des Erwerbers auch im Fall einer vereinbarten qualifizierten Vertreterbeschränkung. Diese gilt nicht für den Erwerber. Sinn und Zweck qualifizierter Vertretungsbeschränkungen ist nämlich, dass die Wohnungseigentümer ihren Willen ohne fremde Beeinflussung und ggf. fremde Interessen bilden sollen. Der Erwerber nimmt insoweit lediglich marginal fremde Interessen wahr. Mit Blick auf den bevorstehenden Eigentümerwechsel nimmt er in erster Linie gerade eigene Interessen wahr.
Versehentliche Ladung des bereits als Eigentümer eingetragenen Erwerbers
Grundsätzlich muss der Verwalter denjenigen Wohnungseigentümer laden, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.[2] Allerdings ist der Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Eigentumsübergang zu überwachen.[3] Veräußert also ein Wohnungseigentümer seine Sondereigentumseinheit, kann sich der Erwerber nicht auf einen Ladungsmangel berufen, wenn der Verwalter noch den Voreigentümer eingeladen hatte, weil ihm weder vom Veräußerer noch vom Erwerber der Eigentümerwechsel durch Eintragung im Grundbuch mitgeteilt wurde.[4]
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