Von erheblicher Bedeutung ist im Zusammenhang mit Sondernutzungsrechten zum einen die Frage, ob und in welchen Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums Sondernutzungsrechte begründet sind und ob die Gemeinschaftsordnung besondere Regelungen mit Bezug auf diese Sondernutzungsrechte enthält.
3.3.6.1 Begründung von Sondernutzungsrechten
Da Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.[2] Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf dabei der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
Da Vereinbarungen keiner besonderen Form bedürfen, unterscheidet man das sog. schuldrechtliche und das sog. dingliche Sondernutzungsrecht. Wesen des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts ist, dass es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Wesen des dinglichen Sondernutzungsrechts ist, dass sich seine Existenz dem Grundbuch entnehmen lässt. Haben die Wohnungseigentümer zugunsten des potenziellen Erwerbsobjekts ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht begründet, so tritt der Erwerber zwar in diese Vereinbarung ein[3], allerdings ist aber die Zukunft des Sondernutzungsrechts nicht gesichert. Schuldrechtliche Vereinbarungen wirken nämlich nicht gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern. Veräußert also einmal ein anderer Wohnungseigentümer seine Sondereigentumseinheit und spricht sich dessen Erwerber gegen lediglich schuldrechtlich begründete Sondernutzungsrechte aus, bestehen diese nicht mehr.
Allseitige Nutzungsregelungen
Keine Seltenheit sind in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis allseitige Nutzungsregelungen. Besteht etwa die Wohnanlage aus 10 Wohnungen und sind im Außenbereich 10 im Gemeinschaftseigentum stehende Kfz-Stellplätze vorhanden, liegt es nahe, dass die Wohnungseigentümer regeln, dass zugunsten einer jeden Wohneinheit ein Stellplatz genutzt werden kann. Allerdings stellt auch die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung die Begründung eines Sondernutzungsrechts dar und erfordert daher auch dann eine Vereinbarung, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten.
Beschlussweise kann also nicht geregelt werden, dass die Stellplätze konkreten Wohnungen zugeteilt werden. Durch Mehrheitsbeschluss kann allerdings auf Grundlage von § 19 Abs. 1 WEG geregelt werden, dass die Stellplätze ausschließlich von den Wohnungseigentümern genutzt werden dürfen und jeder Wohnungseigentümer nur ein Kfz abstellen darf. Des Weiteren kann beschlussweise geregelt werden, dass abgemeldete Kfz nicht abgestellt werden dürfen.[4]
3.3.6.2 Regelungen über Sondernutzungsrechte
Sind Sondernutzungsrechte begründet, ggf. auch zugunsten der Sondereigentumseinheit des potenziellen Erwerbers, ist die Gemeinschaftsordnung auch dahin gehend zu prüfen, ob den Sondernutzungsberechtigten bestimmte Pflichten treffen und/oder dieser besondere Kosten zu tragen hat. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheit haben. Was Letztere angeht, kann auch Beschlüssen der Wohnungseigentümer erhebliches Gewicht zukommen. Da die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche Gemeinschaftseigentum darstellen, können die Wohnungseigentümer nämlich durchaus auch Nutzungs- und Gebrauchsregelungen auf Grundlage von § 19 Abs. 1WEG schaffen.
"Biergarten geschlossen"
Zugunsten der im Erdgeschoss eines Wohnhauses gelegenen Gaststätte ist ein Sondernutzungsrecht im Außenbereich des gemeinschaftlichen Eigentums begründet, das als Biergarten genutzt werden darf. Die öffentlich-rechtliche Erlaubnis des Gaststättenbetriebs erlaubt einen Gastronomiebetrieb im Freien bis 24.00 Uhr. Demgegenüber haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass der Biergartenbetrieb um 22.00 Uhr einzustellen ist. Maßgeblich ist hier der Beschluss und nicht die öffentlich-rechtliche Erlaubnis.[1]
Neben derartigen Gebrauchsregelungen sind auch Erhaltungsverpflichtungen oder entsprechende Kostentragungsregelungen von Bedeutung. So kann dem jeweils Sondernutzungsberechtigten in der Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt sein oder die Pflicht zur Kostentragung.
3.3.6.3 Gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts
Ist etwa zugunsten der zu erwerbenden Sondereigentumseinheit ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, liegt diesem aber keine wirksame Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugrunde, kann es gutgläubig erworben werden.[1] Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 892 BGB gilt nämlich zugunsten des gutgläubigen Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig. Selbstverständlich scheidet gutgläubiger Erwerb ...
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