Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3 Liegen alle Informationen vor?

Potenzielle Erwerber sollten keine Möglichkeit ungenutzt lassen, sich möglichst umfassend über das Erwerbsobjekt zu informieren und alle dazu benötigten Unterlagen beim Veräußerer anzufordern.

Checkliste: Unterlagen zur Informationsbeschaffung vor dem Kauf von Wohnungs- oder Teileigentum

Unterlage/Dokument	Ja	Nein
1. Aktueller Grundbuchauszug	□	□
2. Grundakte	□	□
3. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung	□	□
4. Versammlungsniederschriften und Beschluss-Sammlung	□	□
5. Verwaltervertrag	□	□
6. Ggf. bestehender Mietvertrag	□	□
7. Energieausweis	□	□

3.1 Grundbuchauszug

Der Kaufinteressent sollte sich stets einen aktuellen Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch vom Veräußerer vorlegen lassen. Die Grundbuchauszüge bestehen neben der sog. Aufschrift jeweils aus 4 Bestandteilen:

1. Bestandsverzeichnis,
2. Abteilung I,
3. Abteilung II und
4. Abteilung III.

Aufschrift

Bei der sog. Aufschrift handelt es sich um das Deckblatt des jeweiligen Grundbuchblatts. Hier ist das jeweilige Amtsgericht benannt, bei dem das Grundbuch geführt wird und die Gemarkung, in der das Grundstück liegt. Des Weiteren wird die Blatt-Nummer nebst Freigabevermerk ausgewiesen.

Bestandsverzeichnis

Das Grundbuch enthält zunächst ein Bestandsverzeichnis. Hier sind Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster nach Gemarkung, Flur und Flurstück vermerkt. Hier ist auch die Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit mit ihrer Nummer laut Teilungserklärung bzw. Aufteilungsplan vermerkt sowie die Anzahl der Miteigentumsanteile. Dem Bestandsverzeichnis sind auch wichtige Informationen betreffend das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie auch das Außenverhältnis zu Dritten zu entnehmen. Bezüglich des Innenverhältnisses der Wohnungseigentümer ist im Bestandsverzeichnis etwa vermerkt, ob eine Veräußerungszustimmung vereinbart ist oder Sondernutzungsrechte begründet sind. Mit Blick auf das Außenverhältnis zu Dritten kann dem Bestandsverzeichnis auch zu entnehmen sein, ob zugunsten des gemeinschaftlichen Grundstücks Dienstbarkeiten begründet sind, es sich bei ihm also um das "herrschende Grundstück" handelt. Die Eintragung im Grundbuch wirkt allerdings nicht konstitutiv.^[1] Es können also durchaus Grunddienstbarkeiten zugunsten des gemeinschaftlichen Grundstücks existieren, die sich nicht aus dem Bestandsverzeichnis ergeben.

Abteilung I

In Abteilung I sind die jeweiligen Eigentümer vermerkt. Handelt es sich bei den Eigentümern um Gemeinschaften oder Gesellschaften, ist auch dies ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile vermerkt. Handelt es sich z. B. um eine Erbengemeinschaft, so enthält Abteilung I die Listung der einzelnen Erben mit der Bezeichnung "in Erbengemeinschaft", handelt es sich um die Gesellschafter einer GbR, findet sich der Vermerk "als Gesellschaft bürgerlichen Rechts".

Abteilung II

In Abteilung II sind sämtliche Lasten, Belastungen und Beschränkungen verzeichnet, soweit es sich nicht um Grundpfandrechte handelt. Insbesondere die folgenden Vermerke sind praktisch von Bedeutung:

• Grunddienstbarkeiten, soweit es sich bei dem gemeinschaftlichen Grundstück um das "dienende" handelt. In aller Regel – mit Ausnahme eines Rezesses oder einer altrechtlichen Grunddienstbarkeit – hat die Eintragung konstitutive Wirkung;
• Auflassungsvormerkungen;
• Verfügungsbeschränkungen wie insbesondere Insolvenz- und Testamentsvollstreckungsvermerke, Vorkaufsrecht, Nießbrauch, Anordnung der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung.

Abteilung III

In Abteilung III sind die Grundpfandrechte vermerkt, also insbesondere Grundschulden, Sicherungsgrundschulden und Hypotheken. Wird in der Eintragung auf Urkunden Bezug genommen, so gehört auch die entsprechende Urkunde zum Grundbuchinhalt. Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften finden sich dann in der Grundakte.

Exkurs: Einsichtsrecht in Grundbücher anderer Wohnungseigentümer

Regelmäßig sind Wohnungseigentümer nur zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I der Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der Gemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in Abteilung II und III.^[2]

[1] LG Stade, Urteil v. 3.4.2012, 4 O 317/11.

[2] KG, Beschluss v. 3.4.2014, 1 W 83/14.

3.2 Grundakte

Die Grundakte ist eine Akte, die parallel zum Grundbuch geführt wird und die Dokumente enthält, die im Hinblick auf das Grundbuch für ein bestimmtes Grundstück erstellt worden sind. Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 WEG bringt bereits zum Ausdruck, dass das Grundbuch selbst nicht überfrachtet werden darf. Nach dieser Bestimmung bedürfen Beschlüsse der Wohnungseigentümer und gerichtliche Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch für die aufgrund einer Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern.

Ist etwa zugunsten oder zulasten des gemeinschaftlichen Grundstücks eine Dienstbarkeit bestellt, findet sich insoweit lediglich deren Kurzbezeichnung unter Bezugnahme auf die B...