Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Zusammenfassung

 
Begriff

Die Reichweite des Gebrauchs und der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung geregelt werden. Existieren keine entsprechenden Vereinbarungen, können die Wohnungseigentümer Gebrauch und Nutzung auch durch Beschluss regeln. Von elementarer Bedeutung ist stets, dass sich der konkrete Gebrauch bzw. die konkrete Nutzung insbesondere von Sondereigentumseinheiten im Rahmen der durch die Teilungserklärung vorgegebenen Zweckbestimmung halten muss, wobei bei zweckbestimmungswidriger Nutzung auch diese zulässig sein kann, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht zu stärkeren Beeinträchtigungen führt als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung.

1 Grundsätze der Nutzung und des Gebrauchs von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Jeder Wohnungseigentümer ist zunächst einmal zur Nutzung und zum Gebrauch seines Sondereigentums und auch des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Dieses Recht folgt aus § 13 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (GG). Allerdings schränkt bereits die Bestimmung des § 13 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dieses Recht insoweit wiederum ein, als Inhalt und Schranken durch die Gesetze bestimmt werden. Inhaltlich wird der Gebrauch bzw. die Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch das Wohnungseigentumsgesetz selbst ausgestaltet. Dies allerdings in unterschiedlicher Art und Weise.

  • Sondereigentum: Nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. In dieses Recht können die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht durch Beschluss eingreifen.
  • Gemeinschaftseigentum: Nach § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die Bestimmung des § 15 WEG. Hiernach können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung und – soweit keine Vereinbarung entgegensteht – ihn auch durch Beschluss regeln.

Generelle Gebrauchs- bzw. Nutzungsregelungen finden sich allgemein in den Hausordnungen der Wohnungseigentümergemeinschaften.

2 Gemeinschaftseigentum

Über derart generelle Regelungen hinaus kann Bedarf an konkreten Einzelfallregelungen insbesondere mit Blick auf den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums bestehen.

2.1 Nutzung richtet sich nach Zweckbestimmung

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden.

 
Praxis-Beispiel

Nutzung des "Fahrradkellers" als Lagerstätte für Brennmaterial

Ist ein gemeinschaftlicher Kellerraum in der Teilungserklärung als "Fahrradkeller" ausgewiesen, steht diese Zweckbestimmung der Nutzung des gemeinschaftlichen Raums zum Lagern von Kaminholz, Holzschnitt oder Briketts entgegen.[1]

Derartige in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmungen haben Vereinbarungscharakter und können daher grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geändert werden.[2] So bedarf etwa

  • der Umbau eines im Aufteilungsplan als "Waschküche" bezeichneten Raums in einen "Versammlungsraum" als bauliche Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und als eine von der festgelegten Zweckbestimmung abweichende Gebrauchsregelung einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.[3]
  • die Funktionsänderung eines zweckbestimmten "Gemeinschaftsraums" zu einem "Gartengeräteabstellraum" ebenfalls einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.[4]

Insbesondere "Hausmeisterwohnung"

  • Kellerräume, die gemäß Teilungserklärung als "Hausmeisterwohnung" dienen sollen, können nicht durch Mehrheitsbeschluss einer Nutzung als Fahrradkeller für die gesamte Eigentumsanlage zugeführt werden, da mit der neuen Nutzung ein höherer Belastungsgrad verbunden ist.[5]
  • Die Gebrauchsregelung eines Sondereigentums als Hauswartdienstwohnung kann gegenüber dem Sondernachfolger nach Zwangsversteigerung nur dann Wirkung entfalten, wenn sie nach § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.[6]
  • Wurde nur im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung eine Wohneinheit als "Wohnung für den Hausmeister" benannt, kommt ihr nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S. d. § 10 Abs. 2 WEG zu. Wurde die betreffende Eigentumswohnung in der Teilungserklärung als Sondereigentum, im Aufteilungsplan aber als Gemeinschaftseigentum aufgeführt, so ist kein Sondereigentum an den hiervon betroffenen Räumen entstanden.[7] Der im Aufteilungsplan vermerkte Gebrauchszweck ist nicht verbindlich. Vielmehr kommt ihm die Qualität eines Nutzungsvorschlags zu. Da nichts wirksam vereinbart wurde, ist die Wohnungseigentümergemeinsc...

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