Gebrauch einer Stimmrechtsvollmacht bei einem Beschluss über Tierhaltung

Leitsatz

• Einschränkung einer Tierhaltung im Wohnungseigentum zulässig (hier: gültige Beschlussfassung, höchstens einen Hund oder drei Katzen zu halten)

  Macht ein Vertreter von einer ihm (u.U. auch mit Weisungen) erteilten Stimmrechtsvollmacht keinen Gebrauch, betrifft dies nur das Innenverhältnis zum Auftraggeber/Vertretenen und hat keinen Einfluss auf das Abstimmungsergebnis

Normenkette

§ 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 25 WEG

Kommentar

1. In einer 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit 105 qm wurde eine Katzenzucht betrieben mit ständig mindestens 7, teilweise bis zu 14 Katzen, einschließlich einiger Jungtiere. Aufgrund behaupteter Geruchs- und Lärmbelästigungen beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, "dass höchstens 1 Hund oder 3 Katzen je Wohnung gehalten werden dürften".

Vor dem Beginn der genannten Eigentümerversammlung hatte die Antragstellerseite ein Schreiben eines nicht anwesenden Miteigentümers dem Verwalter übergeben, und zwar des Inhalts: "Sollte es bei Punkt 11 der Tagesordnung zu einer Abstimmung über die Einschränkung der Tierhaltung oder anderer in diese Richtung gehender Anträge kommen, so stimme ich hiermit mit den mir gehörenden Eigentumsanteilen gegen eine Einschränkung der Tierhaltung und alle in diese Richtung gehenden Anträge."Der Verwalter ließ die Stimmen dieses Miteigentümers jedoch unberücksichtigt mit der protokollierten Begründung, dass nach seiner Rechtsauffassung eine wirksame Stimmrechtsübertragung des betreffenden Miteigentümers auf ihn nicht erfolgt sei.

2. Unter Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Entscheidungsergebnisses wurde vom Senat die Anfechtung gegen diesen Eigentümermehrheitsbeschluss zurückgewiesen.

3. Das Schreiben des Miteigentümers an den Verwalter (ohne Datum) konnte zu Recht als Stimmrechtsvollmacht gewertet werden mit der Weisung, bei einem Antrag auf Einschränkung der Haustierhaltung mit "Nein" zu stimmen. Allerdings war der Auffassung des LG zu widersprechen, der Verwalter hätte auch von der ihm erteilten Stimmrechtsvollmacht Gebrauch machen müssen und die Nichtberücksichtigung der Stimmen des betreffenden vollmachtgebenden Miteigentümers habe zur Folge, dass der betreffende Beschluss hätte für ungültig erklärt werden müssen, weil die nichtberücksichtigte Stimme dann zu einer Ablehnung des Beschlussantrages geführt hätte.

Wie der Senat zwischenzeitlich entschieden hat ( KG Berlin, Beschluss v. 8. 1. 1997, Az.: 24 W 4957/96= WM 97, 243), kann ein Mangel im Abstimmungsvorgang nicht darin gefunden werden, dass von einer Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht wurde. Die Verantwortung für die Wahrnehmung seines Stimmrechts bleibt auch dann noch in der Sphäre des Eigentümers, wenn er einen Vertreter mit der Ausübung seines Stimmrechts beauftragt. Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des Abstimmungsvorgangs in der Eigentümerversammlung kommt es auch nicht darauf an, ob der beauftragte Stimmrechtsvertreter gegen etwaige Pflichten gegenüber seinem Auftraggeber (dem Vertretenen) aus dem zwischen beiden bestehenden Innenverhältnis verstößt. Es muss der Entscheidung des Vertreters überlassen bleiben, ob er von der Stimmrechtsvollmacht Gebrauch machen will. Gibt er beim Abstimmungsvorgang die ihm übertragenen Stimmen des betreffenden Eigentümers nicht ab, so kann weder dieser noch ein anderer Eigentümer aus dieser Unterlassung Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgründe hinsichtlich eines gegen seinen Willen zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses herleiten.

4. Der in der Eigentümerversammlung formell wirksam zustande gekommene Eigentümermehrheitsbeschluss über die Beschränkung der Haustierhaltung ist auch materiell (inhaltlich) gültig, da er Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Insoweit wird auf die bisherige Rechtsprechung des Senats verwiesen (vgl. Beschluss v. 3. 6. 1991, NJW-RR 91, 1116). Eine unbeschränkte Haustierhaltung in einer Eigentumswohnanlage kann eine unzulässige Belästigung aller Eigentümer darstellen, ohne dass es auf konkrete Geruchs- oder Geräuschbelästigungen ankäme. § 13 Abs. 1 WEG wird insoweit durch § 14 Nr. 1 WEG eingeschränkt. Es entspricht daher Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Eigentümer eine Regelung beschließen, welche die Haustierhaltung einschränkt, zumal die Möglichkeit der Haustierhaltung nicht zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum und damit nicht zum dinglichen Kernbereich des Eigentums gehört (vgl. BGHZ 129, 329 = NJW 95, 2036). Die hier beschlossene Beschränkung der Haustierhaltung stellt im Übrigen keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG dar.

5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert des Verfahrens in II. und III. Instanz von DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 08.04.1998, 24 W 1012/97= WE 9/98, 347 = DWE 3/98, 135)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer