GbR als Wohnungseigentümerin

Leitsatz

In das Grundbuch eines im Eigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts stehenden Wohnungseigentums- und/oder Teileigentumsrechts ist nicht die Verpfändung eines Gesellschaftsanteils einzutragen.

Normenkette

BGB §§ 899a, 1276; GBO §§ 22, 47 Abs. 2

Das Problem

1. B1 ist Gesellschafter der B2, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese ist Eigentümerin mehrerer Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte. B1 hat seinen Gesellschaftsanteil an B3 verpfändet. B1 bis B3 beantragen beim Grundbuchamt, die Verpfändung in die jeweiligen Grundbücher einzutragen.
2. Das Grundbuchamt weist den Eintragungsantrag zurück. Die gegen den Zurückweisungsbeschluss gerichtete Beschwerde bleibt erfolglos. Das Beschwerdegericht meint, die Verpfändung des Gesellschaftsanteils führe zwar zu einer Verfügungsbeschränkung des verpfändenden Gesellschafters. Nach den Regeln des Pfandrechts an Rechten sei B1 als Verpfänder aber nicht in der Verfügung über die Wohnungs- und Teileigentumsrechte, sondern in der Verfügung über seinen Gesellschaftsanteil beschränkt. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgen B1 bis B3 den Eintragungsantrag weiter.

Die Entscheidung

1. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg! Einzutragen wäre die Verpfändung, wenn sie ein Recht des B3 an dem in den Grundbüchern eingetragenen Eigentum der GbR begründete. So liege es aber nicht.
2. Allerdings sei die Frage, ob die Verpfändung eines Anteils an einer GbR in das Grundbuch einzutragen ist, umstritten. In der Literatur werde sie allerdings ganz überwiegend verneint. Und dem sei auch zu folgen. Mit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts scheide die Eintragung der Verpfändung eines Gesellschaftsanteils in das Grundbuch eines im Eigentum der Gesellschaft stehenden Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechts aus. Denn nur die Gesellschaft sei Rechtsträgerin des Gesellschaftsvermögens. Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte einer GbR stünden also in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter (Hinweis auf BGH v. 4.12.2008, V ZB 74/08, BGHZ 179 S. 102 Rn. 11). Die Verpfändung eines Gesellschaftsanteils begründe weder ein Recht des Pfandrechtsinhabers an den im Grundbuch eingetragenen Rechten der GbR noch werde diese als Rechtsinhaberin in ihrer Verfügungsbefugnis beschränkt.
3. Die Verpfändung sei auch nicht deshalb in das Grundbuch einzutragen, weil gemäß § 899a BGB in Ansehung des eingetragenen Rechts vermutet werde, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind. Denn durch die Verpfändung werde die Stellung des Gesellschafters nicht berührt. Durch die Verpfändung erhalte der Pfandgläubiger nur das Recht, sich aus dem Gesellschaftsanteil durch dessen Verwertung nach den für die Zwangsvollstreckung geltenden Vorschriften (§ 1277 BGB) zu befriedigen. Der verpfändende Gesellschafter bleibe in der Regel in der Ausübung der Mitgliedschaftsrechte und insbesondere auch in der Ausübung des Stimmrechts frei. Das Pfandrecht gewähre dem Pfandgläubiger grundsätzlich keinen Einfluss auf die Gesellschafterstellung des Verpfändenden.

Kommentar

Anmerkung

Einzutragen wäre die Verpfändung, wenn sie ein Recht des B3 an dem in den Grundbüchern eingetragenen Eigentum der GbR begründete. Die Eintragung wäre in diesem Fall erforderlich, um einen ansonsten gemäß § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB möglichen gutgläubigen lastenfreien Erwerb eines Dritten zu verhindern. Da der öffentliche Glaube des Grundbuchs auch das Fehlen von nicht eingetragenen Verfügungsbeschränkungen des Berechtigten über ein im Grundbuch eingetragenes Recht umfasst (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB), hätte die Eintragung der Verpfändung zur Vermeidung eines gutgläubigen Erwerbs des eingetragenen Rechts ferner dann zu erfolgen, wenn die Verpfändung zu einer Verfügungsbeschränkung der GbR führte. Entsprechendes würde schließlich gelten, wenn die Verpfändung die Gesellschafterstellung des B1 verändern oder dessen Befugnis beschränken würde, über im Grundbuch eingetragene Rechte der GbR zu verfügen. Gemäß § 899a BGB erstreckt sich nämlich der gute Glaube des Grundbuchs auch darauf, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind

Was ist für den Verwalter wichtig?

Wie der Fall zeigt, können nicht nur natürliche Personen, sondern auch Gesellschaften Eigentümer eines Wohnungs- oder/und Teileigentums sein. Wohnungseigentümer sind dann nicht die Gesellschafter, sondern die Gesellschaft. Wer bei der Gesellschaft Ansprechpartner des Verwalters ist, richtet sich nach dem Gesetz. Bei einer GmbH ist es beispielsweise der Geschäftsführer, bei einer Aktiengesellschaft der Vorstand. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gibt es keinen einzelnen Ansprechpartner. Ansprechpartner sind vielmehr sämtliche Gesellschafter (§ 709 BGB). Das ist nur anders, wenn sich die Gesellschafter darauf verständigt haben, dass einem (oder mehreren) Gesellschaftern nach dem Gesellschaftsv...